(Letzte Aktualisierung: 09.09.2026)
Das öffentliche Baurecht bestimmt, ob, wo und in welcher Form Grundstücke bebaut und bauliche Anlagen genutzt werden dürfen.
Dabei sind vor allem zwei Rechtsbereiche zu unterscheiden:
- Das Bauplanungsrecht des Bundes, insbesondere das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO), beantwortet vor allem die Frage, ob ein Vorhaben an einem bestimmten Standort planungsrechtlich zulässig ist.
- Das Bauordnungsrecht der Länder regelt insbesondere Anforderungen an die bauliche Anlage selbst sowie das bauaufsichtliche Verfahren. In Bayern gilt hierfür die Bayerische Bauordnung (BayBO).
Bauplanungs- und Bauordnungsrecht beschränken die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstückseigentümers. Verfassungsrechtlich ist deshalb insbesondere die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG zu beachten. Art. 14 GG gewährleistet allerdings kein uneingeschränktes Recht, ein Grundstück nach eigenen Vorstellungen zu bebauen. Inhalt und Schranken des Eigentums werden durch die Gesetze bestimmt.
Inhalt
Grundbegriffe des Baurechts
Was ist ein Bauleitplan?
Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan.
Nach dem Baugesetzbuch gibt es
- den Flächennutzungsplan als vorbereitenden Bauleitplan und
- den Bebauungsplan als verbindlichen Bauleitplan.
Die Bauleitplanung ist grundsätzlich Aufgabe der Gemeinden.
Was ist ein Flächennutzungsplan?
Der Flächennutzungsplan (FNP) stellt nach § 5 BauGB für das gesamte Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung in ihren Grundzügen dar.
Er kann beispielsweise Flächen darstellen für
- Wohnen,
- Gewerbe,
- Verkehr,
- Landwirtschaft,
- Grünflächen oder
- Gemeinbedarf.
Der Flächennutzungsplan ist grundsätzlich keine unmittelbar gegenüber dem Bürger verbindliche Rechtsnorm. Er entfaltet vor allem verwaltungsinterne und planungsrechtliche Wirkungen.
Der Flächennutzungsplan bedarf grundsätzlich der Genehmigung nach § 6 BauGB. Welche Behörde hierfür zuständig ist, richtet sich nach Landesrecht. In Bayern sind für Flächennutzungspläne kreisangehöriger Gemeinden grundsätzlich die Landratsämter zuständig; für bestimmte Gemeinden gelten besondere Zuständigkeitsregeln.
Was ist ein Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan enthält verbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung eines bestimmten Gebiets.
Nach § 10 Abs. 1 BauGB beschließt die Gemeinde den Bebauungsplan als Satzung.
Er kann beispielsweise festlegen,
- welche Nutzungen zulässig sind,
- wie intensiv Grundstücke bebaut werden dürfen,
- wo auf einem Grundstück gebaut werden darf und
- welche Verkehrsflächen vorgesehen sind.
Nicht das gesamte Gemeindegebiet muss von Bebauungsplänen erfasst sein. Für Grundstücke außerhalb eines Bebauungsplans kann sich die planungsrechtliche Zulässigkeit insbesondere nach § 34 oder § 35 BauGB richten.
Was ist das Entwicklungsgebot?
Nach § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind Bebauungspläne grundsätzlich aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.
Der Flächennutzungsplan enthält damit die vorbereitende städtebauliche Planung, während der Bebauungsplan für einzelne Gebiete wesentlich konkretere Festsetzungen trifft.
Das Baugesetzbuch kennt allerdings Ausnahmen und besondere Konstellationen, in denen von diesem Grundmodell abgewichen werden kann.
Was ist ein Bauplan?
„Bauplan“ ist kein einheitlich definierter Fachbegriff des öffentlichen Baurechts.
Umgangssprachlich sind damit häufig Zeichnungen und Planunterlagen für ein konkretes Bauvorhaben gemeint, beispielsweise Grundrisse, Schnitte oder Ansichten.
Davon zu unterscheiden ist der Bebauungsplan. Dieser wird nicht vom Architekten für ein einzelnes Gebäude erstellt, sondern von der Gemeinde als verbindlicher Bauleitplan beschlossen.
Was ist eine Bauvorlage?
Bauvorlagen sind die Unterlagen, die für die Beurteilung und Bearbeitung eines Bauvorhabens erforderlich sind.
Dazu können insbesondere gehören:
- Lageplan,
- Bauzeichnungen,
- Baubeschreibung und
- weitere fachlich erforderliche Nachweise.
Welche Unterlagen erforderlich sind, richtet sich insbesondere nach der Bayerischen Bauordnung und der Bauvorlagenverordnung.
Der Begriff „Bauvorlage“ ist daher weiter und präziser als der umgangssprachliche Begriff „Bauplan“.
Was ist ein Bauvorhaben im Sinne des BauGB?
§ 29 Abs. 1 BauGB bestimmt, auf welche Vorhaben die §§ 30 bis 37 BauGB anzuwenden sind.
Erfasst werden insbesondere Vorhaben, die
- die Errichtung,
- die Änderung oder
- die Nutzungsänderung
von baulichen Anlagen zum Inhalt haben.
Außerdem erfasst § 29 Abs. 1 BauGB unter anderem Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie bestimmte Ausschachtungen und Ablagerungen.
Was ist eine bauliche Anlage?
Der Begriff der baulichen Anlage wird im Bauplanungsrecht und im Bauordnungsrecht nicht vollständig identisch verstanden.
Nach Art. 2 Abs. 1 Satz 1 BayBO sind bauliche Anlagen
mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen.
Die BayBO stellt bestimmten Anlagen außerdem ausdrücklich bauliche Anlagen gleich.
Im Bauplanungsrecht wird der Begriff des § 29 BauGB eigenständig ausgelegt. Er verlangt insbesondere eine gewisse Dauerhaftigkeit und bodenrechtliche beziehungsweise städtebauliche Relevanz.
Die Definition aus der BayBO darf deshalb nicht ohne Weiteres auf das BauGB übertragen werden.
Was ist eine Anlage im Sinne der BayBO?
Art. 2 Abs. 1 Satz 4 BayBO verwendet einen weiteren Anlagenbegriff.
Danach sind Anlagen
- bauliche Anlagen sowie
- andere Anlagen und Einrichtungen, an die die BayBO oder aufgrund der BayBO erlassene Vorschriften Anforderungen stellen.
Nicht jede „Anlage“ im Sinne der BayBO muss daher zugleich eine bauliche Anlage sein.
Wann liegt eine feste Verbindung mit dem Erdboden vor?
Eine bauliche Anlage kann unmittelbar mit dem Boden verbunden sein, beispielsweise durch ein Fundament.
Art. 2 Abs. 1 BayBO erfasst aber darüber hinaus auch bestimmte Anlagen, die nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt sind, überwiegend ortsfest benutzt zu werden.
Entscheidend ist deshalb nicht ausschließlich, ob die Anlage technisch ohne Weiteres bewegt werden könnte.
Was ist ein Gebäude?
Art. 2 Abs. 2 BayBO definiert Gebäude als
selbständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können.
Nicht jede bauliche Anlage ist deshalb zugleich ein Gebäude.
Sonderbauten und Gebäudeklassen
Was sind Sonderbauten?
Sonderbauten sind Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung, die einen der Tatbestände des Art. 2 Abs. 4 BayBO erfüllen.
Hierzu gehören beispielsweise unter bestimmten Voraussetzungen
- Hochhäuser,
- besonders hohe bauliche Anlagen,
- sehr große Gebäude,
- größere Verkaufsstätten,
- größere Büro- und Verwaltungsräume,
- Versammlungsstätten,
- Krankenhäuser,
- Schulen und
- bestimmte Lager- oder Industrieanlagen.
Ob ein konkretes Gebäude Sonderbau ist, muss anhand der einzelnen Tatbestände des Art. 2 Abs. 4 BayBO geprüft werden. Die Einordnung hängt teilweise von Flächen, Höhen, Personenzahlen oder der konkreten Nutzung ab.
Warum ist die Einordnung als Sonderbau wichtig?
Sonderbauten unterliegen grundsätzlich dem Baugenehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO.
Bei ihnen prüft die Bauaufsichtsbehörde insbesondere
- die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach den §§ 29 bis 38 BauGB,
- die Anforderungen der BayBO und der aufgrund der BayBO erlassenen Vorschriften sowie
- andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit deren Entscheidung durch die Baugenehmigung ersetzt, eingeschlossen oder entbehrlich wird.
Bei Nicht-Sonderbauten gilt dagegen grundsätzlich das eingeschränktere Prüfprogramm des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens nach Art. 59 BayBO, soweit nicht Genehmigungsfreiheit oder Genehmigungsfreistellung eingreifen.
Wofür ist die Einteilung in Gebäudeklassen relevant?
Art. 2 Abs. 3 BayBO teilt Gebäude in verschiedene Gebäudeklassen ein.
Die Gebäudeklasse ist unter anderem für Anforderungen an
- Brandschutz,
- Standsicherheit,
- Bauteile und Baustoffe sowie
- bautechnische Nachweise
von Bedeutung.
Welche Nachweise erforderlich sind und ob diese besonders geprüft oder bescheinigt werden müssen, richtet sich insbesondere nach Art. 62 bis 62b BayBO und den hierzu erlassenen Vorschriften.
Was ist ein Vollgeschoss?
Für die Frage, was als Vollgeschoss gilt, verweist § 20 Abs. 1 BauNVO auf das Landesrecht.
In Bayern gilt aufgrund der Übergangsvorschrift des Art. 83 Abs. 6 BayBO weiterhin die Definition des Art. 2 Abs. 5 BayBO in der bis zum 31. Dezember 2007 geltenden Fassung.
Danach sind Vollgeschosse Geschosse, die vollständig über der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m haben.
Die Vollgeschosszahl kann insbesondere für das im Bebauungsplan zulässige Maß der baulichen Nutzung von Bedeutung sein.
Qualifizierter und einfacher Bebauungsplan
Was ist ein qualifizierter Bebauungsplan?
Ein qualifizierter Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB enthält allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über
- die Art der baulichen Nutzung,
- das Maß der baulichen Nutzung,
- die überbaubaren Grundstücksflächen und
- die örtlichen Verkehrsflächen.
Im Geltungsbereich eines solchen Bebauungsplans ist ein Vorhaben grundsätzlich zulässig, wenn es den Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
Andere öffentlich-rechtliche Vorschriften, insbesondere das Bauordnungsrecht, bleiben daneben zu beachten.
Was ist ein einfacher Bebauungsplan?
Ein einfacher Bebauungsplan erfüllt nicht sämtliche Voraussetzungen des § 30 Abs. 1 BauGB.
Nach § 30 Abs. 3 BauGB richtet sich die Zulässigkeit eines Vorhabens deshalb hinsichtlich der nicht durch den Bebauungsplan geregelten Fragen zusätzlich nach
- § 34 BauGB im unbeplanten Innenbereich oder
- § 35 BauGB im Außenbereich.
Wann ist ein Bebauungsplan qualifiziert?
Ein Bebauungsplan ist nach § 30 Abs. 1 BauGB qualifiziert, wenn er mindestens Festsetzungen enthält über
- Art der baulichen Nutzung,
- Maß der baulichen Nutzung,
- überbaubare Grundstücksflächen und
- örtliche Verkehrsflächen.
Diese vier Elemente müssen nicht zwingend jeweils in genau einer bestimmten Darstellungsform festgesetzt sein. Entscheidend ist, dass die Anforderungen des § 30 Abs. 1 BauGB insgesamt erfüllt sind.
Was ist die Art der baulichen Nutzung?
Die Art der baulichen Nutzung beantwortet die Frage, welche Nutzungen in einem Gebiet zulässig sind.
Die Baunutzungsverordnung unterscheidet beispielsweise
- reine und allgemeine Wohngebiete,
- Mischgebiete,
- urbane Gebiete,
- Gewerbegebiete,
- Industriegebiete und
- Sondergebiete.
Welche Nutzungen allgemein oder ausnahmsweise zulässig sind, richtet sich insbesondere nach den §§ 1 bis 15 BauNVO und den konkreten Festsetzungen des Bebauungsplans.
Was ist das Maß der baulichen Nutzung?
Das Maß der baulichen Nutzung beschreibt, in welchem Umfang ein Grundstück baulich genutzt werden darf.
Nach § 16 BauNVO kann es insbesondere bestimmt werden durch
- Grundflächenzahl oder Größe der Grundfläche,
- Geschossflächenzahl oder Größe der Geschossfläche,
- Baumassenzahl oder Baumasse,
- Zahl der Vollgeschosse und
- Höhe baulicher Anlagen.
Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt grundsätzlich an, welcher Anteil der Grundstücksfläche überbaut werden darf.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt nach § 20 Abs. 2 BauNVO an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.
Was sind die überbaubaren Grundstücksflächen?
Die überbaubare Grundstücksfläche bestimmt, an welcher Stelle des Grundstücks gebaut werden darf.
Nach § 23 Abs. 1 BauNVO kann sie insbesondere festgesetzt werden durch
- Baulinien,
- Baugrenzen oder
- Bebauungstiefen.
Bei einer Baulinie muss grundsätzlich auf der Linie gebaut werden.
Eine Baugrenze darf ein Gebäude grundsätzlich nicht überschreiten.
Eine Bebauungstiefe begrenzt die Bebauung ausgehend von der maßgeblichen Straßengrenze.
Was sind örtliche Verkehrsflächen?
§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB ermöglicht insbesondere Festsetzungen über Verkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung.
Dazu können beispielsweise gehören
- Straßen,
- Fußgängerbereiche,
- Flächen für das Parken von Fahrzeugen,
- Flächen für Fahrräder sowie
- Anschlüsse anderer Flächen an Verkehrsflächen.
Innenbereich und Außenbereich
Was ist der Innenbereich?
Als unbeplanten Innenbereich bezeichnet man die im Zusammenhang bebauten Ortsteile im Sinne des § 34 BauGB, soweit kein maßgeblicher qualifizierter Bebauungsplan eingreift.
Ein Grundstück gehört nicht bereits deshalb zum Innenbereich, weil sich irgendwo in seiner Umgebung Gebäude befinden.
Erforderlich ist vielmehr ein Bebauungszusammenhang, der den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und einem Ortsteil angehört.
Was ist der Außenbereich?
Als Außenbereich bezeichnet man vereinfacht diejenigen Flächen, die weder innerhalb eines maßgeblichen Bebauungsplans nach § 30 BauGB noch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach § 34 BauGB liegen.
Die Zulässigkeit richtet sich dort grundsätzlich nach § 35 BauGB.
Der Außenbereich soll grundsätzlich von nicht standortgebundener Bebauung freigehalten werden. Bestimmte Vorhaben werden jedoch durch § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert.
Können Gemeinden die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich durch Satzung regeln?
Ja.
§ 34 Abs. 4 BauGB ermöglicht Gemeinden verschiedene Satzungen zur Abgrenzung oder Ergänzung des Innenbereichs.
Dazu gehört insbesondere die Klarstellungssatzung, mit der die Gemeinde die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen kann.
Daneben kennt § 34 Abs. 4 BauGB weitere Satzungstypen, mit denen bestimmte Flächen unter den gesetzlichen Voraussetzungen in den Innenbereich einbezogen werden können.
Wann liegt ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil vor?
Für § 34 BauGB müssen zwei Voraussetzungen zusammenkommen:
- ein Bebauungszusammenhang und
- ein Ortsteil.
Ein Bebauungszusammenhang liegt vor, wenn die vorhandene Bebauung trotz möglicher Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt.
Ein Ortsteil ist ein Bebauungskomplex, der nach Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist.
Eine bloße ungeordnete Ansammlung weniger Gebäude genügt regelmäßig nicht.
Was ist eine Splittersiedlung?
Eine Splittersiedlung ist eine Ansammlung von Gebäuden im Außenbereich, die nicht das städtebauliche Gewicht und die organische Siedlungsstruktur eines Ortsteils erreicht.
Ob eine Splittersiedlung vorliegt, hängt nicht ausschließlich von einer bestimmten Zahl von Gebäuden ab. Entscheidend ist das konkrete Erscheinungsbild der Bebauung.
Die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung kann nach § 35 Abs. 3 BauGB einen öffentlichen Belang darstellen, der einem Außenbereichsvorhaben entgegensteht.
Welche Auswirkungen hat eine Baulücke?
Eine unbebaute Fläche zwischen vorhandenen Gebäuden gehört nicht automatisch zum Außenbereich.
Eine Baulücke kann Teil des Bebauungszusammenhangs sein, wenn die vorhandene Bebauung die Fläche noch so prägt, dass sie als Bestandteil des Zusammenhangs erscheint.
Bei größeren Freiflächen kann der Bebauungszusammenhang dagegen unterbrochen sein.
Die Abgrenzung ist eine typische Einzelfallfrage und richtet sich maßgeblich nach den tatsächlichen örtlichen Verhältnissen.
Wo endet der Innenbereich?
Der Bebauungszusammenhang endet grundsätzlich dort, wo die zusammenhängende Bebauung tatsächlich endet.
Die Grundstücksgrenze ist dafür nicht zwingend ausschlaggebend. Ein sehr tiefes Grundstück kann deshalb mit seinem vorderen Bereich zum Innenbereich und mit weiter hinten gelegenen Flächen bereits zum Außenbereich gehören.
Zulässigkeit nach § 34 BauGB
Was ist die nähere Umgebung eines Baugrundstücks?
Die nähere Umgebung im Sinne des § 34 BauGB umfasst den Bereich, der das Baugrundstück städtebaulich prägt und auf den sich das geplante Vorhaben seinerseits prägend auswirken kann.
Sie ist nicht zwingend auf unmittelbar angrenzende Grundstücke beschränkt.
Die räumliche Reichweite kann für verschiedene Merkmale unterschiedlich sein. Für die Art der Nutzung kann beispielsweise ein anderer Bereich maßgeblich sein als für das Maß der baulichen Nutzung.
Wann fügt sich ein Bauvorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB in die Umgebung ein?
Ein Vorhaben muss sich nach § 34 Abs. 1 BauGB hinsichtlich
- Art der baulichen Nutzung,
- Maß der baulichen Nutzung,
- Bauweise und
- Grundstücksfläche, die überbaut werden soll,
in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Außerdem muss die Erschließung gesichert sein.
Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Bedeutet „Einfügen“, dass das neue Gebäude genauso aussehen muss wie die Nachbarhäuser?
Nein.
§ 34 Abs. 1 BauGB schützt nicht allgemein den architektonischen Stil oder die optische Einheitlichkeit eines Gebiets.
Maßgeblich sind die dort ausdrücklich genannten städtebaulichen Kriterien.
Gestalterische Anforderungen können sich allerdings aus anderen Vorschriften ergeben, insbesondere aus örtlichen Bauvorschriften oder aus dem Denkmalschutzrecht.
Was ist ein faktisches Baugebiet?
Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung nach ihrer tatsächlichen Nutzung einem Baugebiet der Baunutzungsverordnung, beurteilt sich die Zulässigkeit nach der Art der baulichen Nutzung gemäß § 34 Abs. 2 BauGB danach, ob das Vorhaben nach der BauNVO in diesem Baugebiet allgemein zulässig wäre.
Man spricht dann häufig von einem faktischen Baugebiet.
Für andere Kriterien, insbesondere das Maß der baulichen Nutzung, bleibt grundsätzlich § 34 Abs. 1 BauGB maßgeblich.
Wann entspricht die Bauweise der näheren Umgebung?
Die Bauweise betrifft insbesondere die Frage, ob Gebäude
- mit seitlichem Grenzabstand als offene Bauweise oder
- ohne seitlichen Grenzabstand als geschlossene Bauweise
errichtet werden.
Im unbeplanten Innenbereich ist zu prüfen, welche Bauweise die nähere Umgebung tatsächlich prägt.
Lässt sich keine eindeutige prägende Bauweise feststellen, kann der Rahmen weiter sein.
Wie wird die Zahl der Vollgeschosse bei § 34 BauGB beurteilt?
Bei der Frage, ob sich ein Vorhaben nach seinem Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügt, kommt es nicht ausschließlich auf abstrakte Kennzahlen oder die bauordnungsrechtliche Vollgeschossdefinition an.
Maßgeblich ist grundsätzlich das nach außen wahrnehmbare Maß der vorhandenen Bebauung.
Von Bedeutung können insbesondere
- Gebäudehöhe,
- Geschosszahl,
- Grundfläche und
- das Verhältnis des Gebäudes zur umgebenden Bebauung
sein.
Was sind gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse?
§ 34 Abs. 1 BauGB verlangt, dass die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben.
Dabei geht es insbesondere um grundlegende Anforderungen an eine gesundheitlich zumutbare Nutzung.
Relevant können beispielsweise sein:
- Belichtung und Belüftung,
- Lärm- und andere Immissionsbelastungen,
- Gefahrenlagen oder
- sonstige erhebliche gesundheitliche Belastungen.
Die Vorschrift verlangt nicht in jedem Fall optimale Wohnverhältnisse. Sie setzt vielmehr eine städtebaulich relevante Grenze gegen unzumutbare Zustände.
Wann ist das Ortsbild im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB beeinträchtigt?
Der Ortsbildschutz des § 34 Abs. 1 BauGB betrifft das städtebauliche Erscheinungsbild.
Nicht jede ästhetisch unbefriedigende Gestaltung stellt deshalb eine Beeinträchtigung des Ortsbilds im Sinne dieser Vorschrift dar.
Erforderlich ist eine städtebaulich relevante Beeinträchtigung eines schutzwürdigen Ortsbilds.
Davon zu unterscheiden sind gestalterische Anforderungen des Bauordnungsrechts oder des Denkmalschutzrechts.
Was ist das Gebot der Rücksichtnahme?
Das baurechtliche Gebot der Rücksichtnahme verlangt, dass schutzwürdige Interessen anderer bei der Zulassung eines Vorhabens angemessen berücksichtigt werden.
Im unbeplanten Innenbereich ist es insbesondere über das Merkmal des Einfügens und die BauNVO von Bedeutung.
Ob ein Vorhaben rücksichtslos ist, hängt wesentlich davon ab,
- wie schutzwürdig die Position des Betroffenen ist,
- wie intensiv die Beeinträchtigung ausfällt und
- welche Interessen dem Bauherrn gegenüberstehen.
Nicht jede Beeinträchtigung eines Nachbarn ist deshalb bereits rechtswidrig.
Zentrale Versorgungsbereiche
Was ist ein zentraler Versorgungsbereich nach § 34 Abs. 3 BauGB?
Ein zentraler Versorgungsbereich ist ein räumlich abgrenzbarer Bereich mit einer bestimmten Versorgungsfunktion.
Hierzu können insbesondere Innenstädte, Stadtteilzentren oder sonstige Versorgungszentren gehören.
Entscheidend sind die tatsächlichen Verhältnisse und gegebenenfalls planerische Festlegungen. Nicht jede Ansammlung einzelner Geschäfte bildet bereits einen zentralen Versorgungsbereich.
Wann hat ein Vorhaben schädliche Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungsbereich?
§ 34 Abs. 3 BauGB erklärt Vorhaben für unzulässig, wenn von ihnen schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sind.
Entscheidend ist nicht der Schutz einzelner bestehender Unternehmen vor Konkurrenz.
Maßgeblich ist vielmehr, ob die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs als solcher gefährdet wird.
Dabei können insbesondere
- Größe und Sortiment des Vorhabens,
- Entfernung zum Versorgungsbereich,
- zu erwartende Umsatzumverteilungen und
- die konkrete Struktur des betroffenen Zentrums
berücksichtigt werden.
Kann von § 34 Abs. 3 BauGB eine Befreiung erteilt werden?
§ 34 Abs. 3 BauGB enthält selbst keine Befreiungsmöglichkeit, die einem nach dieser Vorschrift unzulässigen Vorhaben allgemein eine Zulassung ermöglichen würde.
Ob ein Vorhaben trotz anderer entgegenstehender planungsrechtlicher Anforderungen aufgrund spezieller Vorschriften zugelassen werden kann, muss jeweils gesondert geprüft werden.
Außenbereich nach § 35 BauGB
Welche Vorhaben sind im Außenbereich privilegiert?
§ 35 Abs. 1 BauGB nennt verschiedene privilegierte Vorhaben, die im Außenbereich grundsätzlich zulässig sein können, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die ausreichende Erschließung gesichert ist.
Hierzu gehören unter gesetzlichen Voraussetzungen insbesondere Vorhaben
- land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe,
- der gartenbaulichen Erzeugung,
- bestimmter Energie- und Infrastrukturvorhaben sowie
- weitere Vorhaben, die aufgrund ihrer besonderen Anforderungen in den Außenbereich gehören.
Die einzelnen Privilegierungstatbestände sind eng anhand des § 35 Abs. 1 BauGB zu prüfen.
Welche Vorhaben sind nach § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB privilegiert?
§ 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB betrifft bestimmte Vorhaben, die wegen ihrer besonderen Anforderungen an die Umgebung, ihrer nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder ihrer besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden sollen.
Die Vorschrift ist kein allgemeiner Auffangtatbestand für jedes Vorhaben, das der Bauherr lieber außerhalb einer Ortschaft errichten möchte.
Sie wird vielmehr restriktiv angewandt. Zudem enthält § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB gesetzliche Einschränkungen für bestimmte Vorhaben.
Änderung und Nutzungsänderung
Was ist der Unterschied zwischen Änderung und Nutzungsänderung?
Eine Änderung betrifft die bauliche Substanz einer bestehenden Anlage, beispielsweise durch
- Umbau,
- Erweiterung oder
- sonstige bauliche Veränderungen.
Eine Nutzungsänderung liegt dagegen vor, wenn die bisherige Nutzung einer baulichen Anlage durch eine andere Nutzung ersetzt wird und diese Änderung öffentlich-rechtlich relevant ist.
Dafür müssen nicht zwingend bauliche Veränderungen vorgenommen werden.
Beispielsweise kann die Umwandlung eines Ladengeschäfts in eine Gaststätte eine Nutzungsänderung darstellen.
Ist jede tatsächliche andere Nutzung bereits eine baurechtliche Nutzungsänderung?
Nein.
Planungsrechtlich relevant ist eine Nutzungsänderung insbesondere dann, wenn durch die neue Nutzung andere oder weitergehende öffentlich-rechtliche Anforderungen ausgelöst werden können.
Eine völlig geringfügige Änderung ohne baurechtliche Relevanz stellt deshalb nicht zwingend ein neues Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB dar.
Wann werden Abgrabungen oder Aufschüttungen nach dem BauGB beurteilt?
§ 29 Abs. 1 BauGB erfasst ausdrücklich Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs.
Ob eine solche Maßnahme die erforderliche bodenrechtliche Relevanz besitzt, richtet sich nach ihrem Umfang und ihren Auswirkungen.
Daneben können bauordnungsrechtliche Vorschriften der BayBO eingreifen.
Erschließung
Was bedeutet Erschließung?
Die gesicherte Erschließung ist eine zentrale Voraussetzung für die planungsrechtliche Zulässigkeit vieler Bauvorhaben.
Zur Erschließung gehören je nach Vorhaben insbesondere
- eine ausreichende verkehrliche Erreichbarkeit,
- Trinkwasserversorgung und
- ordnungsgemäße Abwasserbeseitigung.
Welche Erschließungsanforderungen im Einzelfall bestehen, hängt von Art und Umfang des Vorhabens ab.
Nicht jede technische Versorgungsleitung ist dagegen zwingend Bestandteil des bauplanungsrechtlichen Erschließungsbegriffs.
Wann ist die Erschließung gesichert?
Die Erschließungsanlagen müssen bei Erteilung der Genehmigung nicht zwingend bereits vollständig vorhanden sein.
Gesichert ist die Erschließung grundsätzlich, wenn aufgrund der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse hinreichend verlässlich erwartet werden kann, dass sie spätestens bei Aufnahme der vorgesehenen Nutzung funktionsfähig vorhanden sein wird.
Eine bloß unverbindliche Hoffnung auf eine zukünftige Erschließung reicht nicht.
Was bedeutet Zuwegung?
Die Zuwegung betrifft die verkehrliche Erreichbarkeit des Grundstücks beziehungsweise des Vorhabens.
Sie muss für die vorgesehene Nutzung ausreichend und rechtlich gesichert sein.
Je nach Vorhaben können insbesondere Anforderungen an die Erreichbarkeit durch
- Bewohner und Besucher,
- Lieferverkehr,
- Feuerwehr oder
- Rettungsdienste
bestehen.
Auch ein Privatweg kann grundsätzlich ausreichen, wenn seine Benutzung dauerhaft in der erforderlichen Weise gesichert ist.
Abstandsflächen
Was bedeutet die H-Regelung bei Abstandsflächen?
Die Tiefe einer Abstandsfläche wird in Bayern nach Art. 6 Abs. 4 BayBO grundsätzlich aus der maßgeblichen Wandhöhe berechnet. Das sich daraus ergebende Maß wird als H bezeichnet.
Nach der aktuellen Regelung des Art. 6 Abs. 5 BayBO beträgt die Abstandsflächentiefe grundsätzlich
0,4 H, mindestens jedoch 3 m.
In Gewerbe- und Industriegebieten beträgt sie grundsätzlich
0,2 H, mindestens jedoch 3 m.
Für bestimmte Gemeinden, Gebiete und Satzungsregelungen bestehen Besonderheiten. Insbesondere enthält Art. 6 Abs. 5a BayBO für Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern unter bestimmten Voraussetzungen eine abweichende Regelung.
Die frühere pauschale Aussage, die allgemeine Abstandsfläche betrage 1 H, entspricht daher nicht mehr der aktuellen Rechtslage.
Kann eine Gemeinde von den gesetzlichen Abstandsflächen abweichen?
Ja, innerhalb des gesetzlich eröffneten Rahmens.
Art. 6 Abs. 5 Satz 2 BayBO erlaubt insbesondere abweichende Regelungen durch städtebauliche Satzung oder eine Satzung nach Art. 81 BayBO.
Daneben können unter den Voraussetzungen des Art. 63 BayBO Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Anforderungen zugelassen werden.
Schutzanforderungen der BayBO
Was bedeutet „Schutz gegen Einwirkungen“?
Die BayBO stellt Anforderungen daran, dass bauliche Anlagen gegen schädliche Einwirkungen ausreichend geschützt sind.
Dazu können insbesondere Einwirkungen durch
- Wasser und Feuchtigkeit,
- tierische oder pflanzliche Schädlinge sowie
- chemische, physikalische oder biologische Einflüsse
gehören.
Ziel ist nicht, jede denkbare Beeinträchtigung des Bauwerks auszuschließen, sondern insbesondere Gefahren und unzumutbare Belästigungen zu verhindern.
Bestandsschutz
Was ist baurechtlicher Bestandsschutz?
Baurechtlicher Bestandsschutz bedeutet vereinfacht, dass eine rechtmäßig errichtete und genutzte bauliche Anlage nicht allein deshalb rechtswidrig wird, weil sich die Rechtslage später ändert.
Bestandsschutz kann insbesondere beruhen auf
- einer wirksamen Baugenehmigung oder
- einer rechtmäßigen, genehmigungsfreien Errichtung und Nutzung.
Der Bestandsschutz schützt grundsätzlich den vorhandenen Bestand in seiner legalen Nutzung.
Er vermittelt dagegen nicht automatisch einen Anspruch darauf, die Anlage beliebig zu
- erweitern,
- ändern oder
- einer wesentlich anderen Nutzung zuzuführen.
Für solche Maßnahmen kann eine neue baurechtliche Prüfung erforderlich sein.
Folgt der baurechtliche Bestandsschutz unmittelbar aus Art. 14 GG?
Die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG bildet den verfassungsrechtlichen Hintergrund des Bestandsschutzes.
Die konkrete Reichweite des Bestandsschutzes bestimmt sich heute jedoch maßgeblich nach dem einfachen Baurecht und dem Inhalt vorhandener Genehmigungen.
Aus Art. 14 GG folgt nicht allgemein ein eigenständiger Anspruch darauf, eine bestehende bauliche Anlage unabhängig vom geltenden Bauplanungs- und Bauordnungsrecht zu erweitern oder zu ändern.
Bauaufsichtsverfahren in Bayern
Wo ist das Bauverfahren geregelt?
Das bauordnungsrechtliche Verfahrensrecht ist Landesrecht.
In Bayern ist es vor allem im Fünften Teil der Bayerischen Bauordnung geregelt.
Dieser enthält insbesondere:
- Art. 53 und 54: Bauaufsichtsbehörden,
- Art. 55 bis 58: Genehmigungspflicht und Genehmigungsfreiheit,
- Art. 59 bis 73a: Genehmigungsverfahren und weitere Verfahren,
- Art. 74 bis 76: bauaufsichtliche Maßnahmen und
- Art. 77 und 78: Bauüberwachung.
Welche Wege gibt es zum legalen Bauen?
Je nach Vorhaben kann insbesondere
- Verfahrensfreiheit nach Art. 57 BayBO,
- Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO,
- das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO oder
- das Baugenehmigungsverfahren für Sonderbauten nach Art. 60 BayBO
einschlägig sein.
Auch ein verfahrensfreies Vorhaben muss grundsätzlich die materiell-rechtlichen Vorschriften einhalten. Verfahrensfreiheit bedeutet nicht automatisch materielle Zulässigkeit.
Was ist formelle Illegalität?
Von formeller Illegalität spricht man, wenn ein Vorhaben ohne eine erforderliche Genehmigung oder ein sonst erforderliches bauaufsichtliches Verfahren verwirklicht oder genutzt wird.
Formelle Illegalität beantwortet noch nicht die Frage, ob das Vorhaben materiell genehmigungsfähig wäre.
Was ist materielle Illegalität?
Materielle Illegalität liegt vor, wenn das Vorhaben gegen die für es maßgeblichen materiell-rechtlichen Vorschriften verstößt.
Ein Vorhaben kann deshalb
- formell und materiell illegal,
- nur formell illegal oder
- in bestimmten Konstellationen trotz vorhandener Genehmigung hinsichtlich nicht von ihrer Regelungswirkung erfasster Anforderungen problematisch
sein.
Was ist die Legalisierungswirkung der Baugenehmigung?
Die Baugenehmigung stellt im Umfang ihres jeweiligen Prüfprogramms verbindlich fest, dass dem Vorhaben die dort geprüften öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht entgegenstehen.
Ihre Legalisierungswirkung reicht deshalb grundsätzlich nur so weit wie ihr Regelungs- und Prüfungsumfang.
Eine Baugenehmigung bedeutet nicht zwingend, dass sämtliche denkbaren öffentlich-rechtlichen Anforderungen des Vorhabens geprüft und abschließend festgestellt wurden.
Gerade im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO ist das behördliche Prüfprogramm gesetzlich begrenzt.
Am Bau Beteiligte
Wer ist der Entwurfsverfasser?
Der Entwurfsverfasser ist nach Art. 51 BayBO die Person, die den Entwurf des Bauvorhabens erstellt.
Er muss nach Sachkunde und Erfahrung zur Vorbereitung des konkreten Bauvorhabens geeignet sein.
Der Entwurfsverfasser ist insbesondere verantwortlich für
- Vollständigkeit und Brauchbarkeit seines Entwurfs und
- die Übereinstimmung der für die Ausführung erforderlichen Planungen mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften.
Besitzt er auf bestimmten Fachgebieten nicht die notwendige Sachkunde, muss er geeignete Fachplaner hinzuziehen lassen.
Muss der Entwurfsverfasser immer Architekt sein?
Nein.
Art. 61 BayBO regelt die Bauvorlageberechtigung.
Bauvorlagen für die nicht verfahrensfreie Errichtung oder Änderung von Gebäuden müssen grundsätzlich von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden.
Bauvorlageberechtigt können neben Architekten unter den gesetzlichen Voraussetzungen insbesondere auch bestimmte Ingenieure, Techniker und Handwerksmeister sein.
Die Reichweite der Bauvorlageberechtigung hängt teilweise von Art und Größe des Vorhabens ab.
Wann muss der Entwurfsverfasser bauvorlageberechtigt sein?
Art. 61 Abs. 1 BayBO verlangt die Bauvorlageberechtigung grundsätzlich für Bauvorlagen zur nicht verfahrensfreien Errichtung und Änderung von Gebäuden.
Die Vorschrift erfasst damit nicht pauschal jede denkbare Bauvorlage und insbesondere nicht allein aufgrund ihres Wortlauts jede reine Nutzungsänderung.
Andere Anforderungen an die fachgerechte Erstellung von Unterlagen können daneben bestehen.
Wer ist der Bauunternehmer?
Der Unternehmer ist nach Art. 52 BayBO für die öffentlich-rechtskonforme Ausführung der von ihm übernommenen Arbeiten verantwortlich.
Er muss insbesondere
- die Arbeiten ordnungsgemäß ausführen,
- die Baustelle in seinem Verantwortungsbereich sicher betreiben und
- erforderliche Nachweise und Unterlagen bereithalten.
Bauaufsichtsbehörden
Welche Bauaufsichtsbehörden gibt es in Bayern?
Art. 53 Abs. 1 BayBO unterscheidet drei Ebenen:
- untere Bauaufsichtsbehörden: die Kreisverwaltungsbehörden,
- höhere Bauaufsichtsbehörden: die Regierungen,
- oberste Bauaufsichtsbehörde: das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr.
Für den Vollzug der BayBO ist grundsätzlich die untere Bauaufsichtsbehörde zuständig, soweit nichts anderes bestimmt ist.
Welche Behörden sind untere Bauaufsichtsbehörden?
Untere Bauaufsichtsbehörden sind grundsätzlich die Kreisverwaltungsbehörden.
Dazu gehören insbesondere
- Landratsämter und
- kreisfreie Gemeinden.
Große Kreisstädte nehmen ebenfalls Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde wahr.
Außerdem können nach Art. 53 Abs. 2 BayBO leistungsfähigen kreisangehörigen Gemeinden durch Rechtsverordnung Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde übertragen werden.
Was sind leistungsfähige kreisangehörige Gemeinden?
Nach Art. 53 Abs. 2 BayBO kann das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr leistungsfähigen kreisangehörigen Gemeinden auf Antrag durch Rechtsverordnung die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde übertragen.
Nach der aktuellen Zuständigkeitsverordnung sind die Aufgaben insbesondere übertragen auf
- Burghausen,
- Feuchtwangen,
- Friedberg,
- Sulzbach-Rosenberg,
- Waldkraiburg,
- Alzenau i. UFr.,
- Garmisch-Partenkirchen und
- Vaterstetten.
Für einzelne Gemeinden bestehen aufgrund der Übergangsregelung des Art. 83 Abs. 9 BayBO außerdem bis zum Ablauf des 31. März 2031 fortgeltende frühere Aufgabenübertragungen.
Was ist die kleine und was die große Delegation?
Bis zum 31. März 2026 unterschied Art. 53 Abs. 2 BayBO zwischen einer umfassenden und einer nur teilweisen Übertragung bauaufsichtlicher Aufgaben auf leistungsfähige kreisangehörige Gemeinden. Diese wurden häufig als große beziehungsweise kleine Delegation bezeichnet.
Die aktuelle Fassung des Art. 53 Abs. 2 BayBO sieht grundsätzlich die Übertragung der Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde vor.
Für bereits zuvor erfolgte Teilübertragungen enthält Art. 83 Abs. 9 BayBO eine Übergangsregelung bis zum 31. März 2031.
Die Begriffe „kleine“ und „große Delegation“ beschreiben daher vor allem das frühere und teilweise noch übergangsweise fortgeltende System.
Was ist die Aufgabe der Bauaufsichtsbehörden?
Art. 54 Abs. 2 BayBO bestimmt, dass die Bauaufsichtsbehörden insbesondere darüber wachen, dass bei
- Errichtung,
- Änderung,
- Nutzungsänderung,
- Beseitigung,
- Nutzung und
- Instandhaltung
von Anlagen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und darauf beruhenden Anordnungen eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind.
Die Bauaufsichtsbehörden können zur Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen.
Welche Bauaufsichtsbehörde ist grundsätzlich sachlich zuständig?
Nach Art. 53 Abs. 1 Satz 2 BayBO ist für den Vollzug der BayBO und der dort genannten weiteren öffentlich-rechtlichen Vorschriften grundsätzlich die untere Bauaufsichtsbehörde zuständig, soweit keine andere Zuständigkeit bestimmt ist.
Je nach Standort kann dies insbesondere das Landratsamt, eine kreisfreie Stadt, eine Große Kreisstadt oder eine entsprechend zuständige kreisangehörige Gemeinde sein.
Woraus ergibt sich die örtliche Zuständigkeit einer Bauaufsichtsbehörde?
Soweit keine besondere Vorschrift eingreift, richtet sich die örtliche Zuständigkeit nach Art. 3 BayVwVfG.
Bei Angelegenheiten, die sich auf unbewegliches Vermögen oder ein ortsgebundenes Recht oder Rechtsverhältnis beziehen, ist grundsätzlich die Behörde zuständig, in deren Bezirk das Grundstück oder der Ort liegt.
Welche Rechtsfolge kann ein besonders schwerer Verstoß gegen die örtliche Zuständigkeit haben?
Art. 44 Abs. 2 Nr. 3 BayVwVfG ordnet einen besonderen Nichtigkeitsfall an.
Danach ist ein Verwaltungsakt nichtig, den eine Behörde außerhalb ihrer durch Art. 3 Abs. 1 Nr. 1 BayVwVfG begründeten örtlichen Zuständigkeit erlassen hat, ohne dazu ermächtigt zu sein.
Gerade bei grundstücksbezogenen Verwaltungsakten kann ein solcher Zuständigkeitsfehler deshalb ausnahmsweise zur Nichtigkeit und nicht lediglich zur Rechtswidrigkeit führen.
Gemeinde und gemeindliches Einvernehmen
Welche baurechtlichen Entscheidungen trifft die Gemeinde im eigenen Wirkungskreis?
Die Gemeinde besitzt im Baurecht insbesondere aufgrund ihrer verfassungsrechtlich geschützten Planungshoheit eigene Befugnisse.
Dazu gehören insbesondere
- die Bauleitplanung,
- das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB,
- bestimmte Einvernehmensentscheidungen nach dem BauGB sowie
- Entscheidungen über örtliche Bauvorschriften innerhalb der gesetzlichen Zuständigkeit.
Davon zu unterscheiden sind Aufgaben der Bauaufsichtsbehörde. Nimmt eine Gemeinde solche Aufgaben wahr, handelt es sich nach Art. 54 Abs. 1 BayBO um übertragene Aufgaben.
Wann ist das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB erforderlich?
§ 36 BauGB verlangt in bestimmten Fällen, dass über die Zulässigkeit eines Vorhabens im Einvernehmen mit der Gemeinde entschieden wird.
Das betrifft insbesondere bestimmte Vorhaben nach
- § 31,
- § 33,
- § 34 und
- § 35 BauGB.
Das Einvernehmen schützt die gemeindliche Planungshoheit.
Die Gemeinde darf es nur aus den gesetzlich vorgesehenen planungsrechtlichen Gründen verweigern.
Kann ein rechtswidrig verweigertes gemeindliches Einvernehmen ersetzt werden?
Ja.
§ 36 Abs. 2 Satz 3 BauGB ermöglicht die Ersetzung eines rechtswidrig versagten Einvernehmens.
Für Bayern enthält Art. 67 BayBO nähere Regelungen.
In den Fällen des § 36 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauGB ist das fehlende Einvernehmen nach Maßgabe des Art. 67 BayBO zu ersetzen, wenn seine Versagung rechtswidrig ist.
Die Gemeinde ist vor der Entscheidung anzuhören.
Nachbarbeteiligung
Welche Grundstücke sind benachbart im Sinne des Art. 66 BayBO?
Benachbarte Grundstücke sind nicht ausschließlich unmittelbar angrenzende Grundstücke.
Entscheidend ist, ob das Bauvorhaben aufgrund seiner Art, Lage oder Auswirkungen öffentlich-rechtlich geschützte Belange des Grundstücks berühren kann.
Wie weit der Kreis der Nachbargrundstücke reicht, hängt deshalb vom konkreten Vorhaben ab.
Wer ist Nachbar im Sinne des Art. 66 BayBO?
Art. 66 Abs. 1 BayBO stellt grundsätzlich auf die Eigentümer der benachbarten Grundstücke ab.
Nach Art. 66 Abs. 3 BayBO tritt ein Erbbauberechtigter an die Stelle des Eigentümers.
Mieter oder Pächter werden nicht bereits aufgrund ihres schuldrechtlichen Nutzungsvertrags wie Grundstückseigentümer am Verfahren beteiligt. Art. 66 Abs. 3 Satz 3 BayBO bestimmt, dass der Grundstückseigentümer auch die Rechte des Mieters oder Pächters wahrnimmt, die aus deren Eigentumsgrundrecht folgen.
Welche Unterlagen müssen Nachbarn vorgelegt werden?
Nach Art. 66 Abs. 1 BayBO sind den Eigentümern benachbarter Grundstücke vom Bauherrn oder seinem Beauftragten grundsätzlich
- der Lageplan und
- die Bauzeichnungen
zur Zustimmung vorzulegen.
Die Zustimmung bedarf der Schriftform.
Hat ein Nachbar nicht zugestimmt oder wird seinen Einwendungen nicht entsprochen, ist ihm grundsätzlich eine Ausfertigung der Baugenehmigung zuzustellen.
Was ist die öffentliche Bekanntmachung bei einer großen Zahl von Nachbarn?
Sind mehr als 20 Nachbarn im gleichen Interesse beteiligt und nicht vertreten, kann nach Art. 66 Abs. 2 BayBO die individuelle Zustellung der Baugenehmigung unter den dort genannten Voraussetzungen durch öffentliche Bekanntmachung ersetzt werden.
Die Bekanntmachung muss insbesondere
- den verfügenden Teil der Baugenehmigung,
- die Rechtsbehelfsbelehrung und
- einen Hinweis auf die Möglichkeit der Akteneinsicht
enthalten.
Die Zustellung gilt dann mit dem Tag der Bekanntmachung als bewirkt.
Was ist die Öffentlichkeitsbeteiligung nach Art. 66a BayBO?
Art. 66a BayBO ermöglicht bei bestimmten Bauvorhaben eine besondere Beteiligung der Öffentlichkeit.
Voraussetzung ist insbesondere, dass die bauliche Anlage aufgrund ihrer Beschaffenheit oder ihres Betriebs geeignet ist, die Allgemeinheit oder Nachbarschaft zu gefährden, zu benachteiligen oder zu belästigen.
Die Bauaufsichtsbehörde kann das Vorhaben auf Antrag des Bauherrn öffentlich bekannt machen.
Anschließend werden der Antrag, die Bauvorlagen und bestimmte weitere Unterlagen grundsätzlich einen Monat zur Einsicht ausgelegt.
Welche Folgen hat die Öffentlichkeitsbeteiligung nach Art. 66a BayBO?
Nach Art. 66a BayBO können öffentlich-rechtliche Einwendungen nur innerhalb der dort bestimmten Frist wirksam in das Genehmigungsverfahren eingebracht werden.
Die Einwendungsfrist endet grundsätzlich zwei Wochen nach Ablauf der einmonatigen Auslegungsfrist.
Für umweltbezogene Einwendungen beschränkt das Gesetz die Ausschlusswirkung ausdrücklich auf das Genehmigungsverfahren.
Aus einer versäumten Einwendungsfrist folgt deshalb nicht pauschal, dass eine spätere Klage in jedem Fall unzulässig wäre. Die prozessualen Folgen müssen anhand der konkreten Einwendung und der einschlägigen Vorschriften gesondert geprüft werden.
Stellplätze und Garagen
Was ist ein Stellplatz?
Art. 2 Abs. 8 BayBO definiert Stellplätze als Flächen, die dem Abstellen von Kraftfahrzeugen außerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche dienen.
Ausstellungs-, Verkaufs-, Werk- und Lagerräume für Kraftfahrzeuge sind keine Stellplätze oder Garagen.
Der Begriff beschreibt damit eine bestimmte baurechtliche Zweckbestimmung der Fläche.
Was ist eine Garage?
Garagen sind nach Art. 2 Abs. 8 BayBO Gebäude oder Gebäudeteile zum Abstellen von Kraftfahrzeugen.
Auch hier gilt: Ausstellungs-, Verkaufs-, Werk- und Lagerräume für Kraftfahrzeuge sind keine Garagen im Sinne dieser Vorschrift.
Fliegende Bauten
Was sind fliegende Bauten?
Art. 72 Abs. 1 BayBO definiert fliegende Bauten als
bauliche Anlagen, die geeignet und bestimmt sind, wiederholt an wechselnden Orten aufgestellt und zerlegt zu werden.
Typische Beispiele können bestimmte
- Festzelte,
- Fahrgeschäfte,
- Bühnen oder
- Tribünen
sein.
Baustelleneinrichtungen gelten ausdrücklich nicht als fliegende Bauten.
Darf ein fliegender Bau höchstens drei Monate am gleichen Ort stehen?
Eine starre gesetzliche Drei-Monats-Grenze enthält Art. 72 Abs. 1 BayBO nicht.
Soll ein fliegender Bau jedoch länger als drei Monate an demselben Ort aufgestellt bleiben, ist nach den bayerischen Vollzugshinweisen im Einzelfall zu prüfen, ob anstelle des besonderen Verfahrens für fliegende Bauten ein regulärer Bauantrag erforderlich ist.
Entscheidend bleibt damit, ob die Anlage tatsächlich noch die für einen fliegenden Bau typische Bestimmung besitzt, wiederholt an wechselnden Orten aufgestellt und zerlegt zu werden.
Welche Genehmigung benötigen fliegende Bauten?
Fliegende Bauten dürfen nach Art. 72 Abs. 2 BayBO grundsätzlich erst aufgestellt und in Gebrauch genommen werden, wenn eine Ausführungsgenehmigung erteilt worden ist.
Art. 72 Abs. 3 BayBO nimmt bestimmte kleinere beziehungsweise weniger gefährliche fliegende Bauten von dieser Genehmigungspflicht aus.
Für die Ausführungsgenehmigung gelten besondere Zuständigkeiten.
In Bayern sind hierfür nach Maßgabe der Zuständigkeitsverordnung insbesondere
- die TÜV SÜD Industrie Service GmbH für Oberbayern, Niederbayern, Oberpfalz und Schwaben sowie
- die LGA für Oberfranken, Mittelfranken und Unterfranken
zuständig.
Formelle Konzentrationswirkung
Was bedeutet formelle Konzentration?
Von einer formellen Konzentrationswirkung spricht man, wenn mehrere an sich getrennte behördliche Entscheidungen in einem Verfahren organisatorisch gebündelt werden.
Die Konzentrationswirkung führt insbesondere dazu, dass eine Behörde auch Anforderungen berücksichtigt, die sonst Gegenstand eines eigenständigen Genehmigungsverfahrens wären.
Wie weit die Konzentrationswirkung reicht, richtet sich ausschließlich nach der jeweiligen gesetzlichen Regelung.
Besonders bedeutsame Konzentrationswirkungen bestehen beispielsweise in bestimmten
- immissionsschutzrechtlichen und
- planfeststellungsrechtlichen
Verfahren.
Was ist der Unterschied zwischen formeller und materieller Konzentration?
Bei einer formellen Konzentration werden insbesondere Zuständigkeit und Verfahren gebündelt, ohne dass die materiell-rechtlichen Anforderungen grundsätzlich entfallen.
Eine weitergehende materielle Konzentrationswirkung kann dagegen bewirken, dass andere Entscheidungen oder Rechtswirkungen durch die konzentrierte Genehmigung ersetzt werden.
Die genaue Wirkung kann nur anhand des jeweiligen Fachgesetzes bestimmt werden.
Schlusspunkttheorie
Was besagt die Schlusspunkttheorie?
Nach der sogenannten Schlusspunkttheorie dürfte eine Baugenehmigung erst erteilt werden, wenn sämtliche für das Vorhaben erforderlichen öffentlich-rechtlichen Zulassungen vorliegen.
Eine derart umfassende allgemeine Schlusspunktfunktion besitzt die bayerische Baugenehmigung jedoch nicht.
Entscheidend ist vielmehr das gesetzlich festgelegte Prüfprogramm der Bauaufsichtsbehörde.
Öffentlich-rechtliche Anforderungen, die nicht zum Prüfprogramm der Baugenehmigung gehören und deren Entscheidung durch die Baugenehmigung auch nicht ersetzt oder eingeschlossen wird, müssen grundsätzlich in dem dafür vorgesehenen eigenen Verfahren geklärt werden.
Grundrechte und baurechtlicher Rechtsschutz
Welche Grundrechte können im Baurecht betroffen sein?
Im öffentlichen Baurecht steht häufig das Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG im Mittelpunkt.
Je nach Sachverhalt können außerdem insbesondere
- Art. 3 Abs. 1 GG bei Ungleichbehandlungen,
- Art. 12 Abs. 1 GG bei beruflich oder gewerblich genutzten Vorhaben,
- Art. 2 Abs. 1 GG sowie
- Art. 19 Abs. 4 GG beim Zugang zu effektivem gerichtlichem Rechtsschutz
Bedeutung gewinnen.
Nicht jede fehlerhafte Anwendung des einfachen Baurechts ist jedoch automatisch eine Grundrechtsverletzung.
Wann kann ein baurechtlicher Fehler verfassungsrechtlich relevant werden?
Eine spezifische Grundrechtsverletzung kann beispielsweise in Betracht kommen, wenn eine Behörde oder ein Gericht
- Bedeutung und Tragweite des Art. 14 GG grundsätzlich verkennt,
- eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers annimmt oder bestätigt,
- vergleichbare Fälle ohne sachlichen Grund unterschiedlich behandelt,
- effektiven Rechtsschutz in verfassungsrechtlich erheblicher Weise verkürzt oder
- entscheidungserhebliches Vorbringen unter Verletzung von Art. 103 Abs. 1 GG übergeht.
Eine Verfassungsbeschwerde ist jedoch keine weitere baurechtliche Berufungs- oder Revisionsinstanz. Grundsätzlich müssen zunächst die fachgerichtlichen Rechtsschutzmöglichkeiten ausgeschöpft und mögliche Grundrechtsverletzungen bereits dort in geeigneter Weise geltend gemacht werden.