Baurecht – Grundlagen

Das Baurecht entscheidet über die Zulässigkeit von Bauvorhaben.
Das Baurecht entscheidet über die Zulässigkeit von Bauvorhaben.
In der Bundesrepublik darf man natürlich nicht einfach so auf seinem eigenen Grundstück bauen, wie man möchte und wie man es sich leisten kann. Der Staat bestimmt in vielerlei Hinsicht, ob, wo, wie und wie viel gebaut werden darf.

Während das Genehmigungsverfahren mittlerweile teilweise entbürokratisiert wurde, sind die gesetzlichen und örtlichen Bauvorschriften äußerst zahlreich und werden auch eher mehr. Hinzu kommen außerdem noch bauliche Anforderungen in puncto Umwelt- und Klimaschutz sowie „Nachhaltigkeit“.

Aufgrund des Eingriffs in das Selbstbestimmungsrecht des Bauherrn ist aus verfassungsrechtlicher Sicht grundsätzlich das Eigentumsgrundrecht (Art. 14 GG) zu beachten.

Inhalt

Was sind Sonderbauten?

Sonderbauten sind bauliche Anlagen besonderen Umfangs, die in Art. 2 Abs. 4 BayBO definiert sind. Hierzu gehören z.B. Hochhäuser, Gebäude mit mehr als 1600 m² Grundfläche, Großraumbüros über 400 m², große Supermärkte und Einkaufszentren, Sportstadien, Schulen, Hochregallager sowie Gebäude „mit vergleichbaren Gefahren“.

Sonderbauten sind immer im allgemeinen (nicht vereinfachten) Genehmigungsverfahren zu prüfen. Insgesamt ist hier das Prüfprogramm weitergehend und die Anforderungen strenger.

Was ist ein qualifizierter Bebauungsplan?

Ein qualifizierter Bebauungsplan ist ein Bebauungsplan, der „mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält“ (§ 30 Abs. 1 BauGB). Im Gegensatz zum nicht-qualifizierten, „einfachen“ Bebauungsplan ist der qualifizierte Bebauungsplan alleiniger Maßstab für die Zulässigkeit eines Bauvorhabens.

Was ist ein einfacher Bebauungsplan?

Ein einfacher Bebauungsplan ist ein solcher, der die Anforderungen an einen qualifizierten Bebauungsplan nicht erfüllt, also nicht „mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält“ (§ 30 Abs. 1 BauGB). Der einfache Bebauungsplan kann daher nicht allein über die Zulässigkeit eines Bauvorhabens entscheiden, sondern es müssen zusätzlich noch gemäß § 30 Abs. 3 BauGB die Voraussetzungen von § 34 (im Innenbereich) bzw. § 35 BauGB (im Außenbereich) vorliegen.

Was ist der Innenbereich?

Unter Innenbereich versteht § 34 BauGB die „im Zusammenhang bebauten Ortsteile“. Das sind also die Gegenden, in denen bereits Häuser stehen. Neue Bauprojekte sollen grundsätzlich nur dort entstehen, um eine Zersiedelung der Landschaft zu vermeiden.

Der Gegensatz zum Innenbereich ist der Außenbereich. Die Grenzen zwischen Innenbereich und Außenbereich können durch Abgrenzungssatzung festgelegt werden.

Was ist der Außenbereich?

Unter Außenbereich versteht § 35 BauGB die nicht im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Das sind also die Gegenden, in denen noch kaum oder keine Häuser stehen. Neue Bauprojekte sollen hier grundsätzlich nicht entstehen, um eine Zersiedelung der Landschaft zu vermeiden. Zulässig sind aber vor allem privilegierte Vorhaben, die in erster Linie der Landwirtschaft dienen.

Der Gegensatz zum Außenbereich ist der Innenbereich. Die Grenzen zwischen Innenbereich und Außenbereich können durch Abgrenzungssatzung festgelegt werden.

Was ist ein Flächennutzungsplan?

Der Flächennutzungsplan (§ 5 Baugesetzbuch) stellt die Art der Bodennutzung in ihren Grundzügen dar. Grundsätzlich soll er das gesamte Gemeindegebiet abdecken. Er wird durch den Gemeinderat beschlossen, ist aber keine Rechtsnorm. Dementsprechend ist er nicht verbindlich für den Bürger sondern nur eine Vorstufe für die weiteren Pläne. Der FNP muss genehmigt werden, in Bayern durch die (Bezirks-) Regierung.

Was ist ein Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan (§ 10 BauGB) konkretisiert den Flächennutzungsplan, er wird aus diesem “entwickelt”. Er legt fest, wie die jeweiligen Eigentümer ihren Boden nutzen dürfen. Im Gemeindegebiet gibt es in der Regel mehrere Bebauungspläne, die jeweils einen Teil des Gemeindegebiets abdecken; daneben wird es Teile des Gemeindegebiets geben, in denen kein BBP gilt. Der Plan wird als für alle Bürger verbindliche Satzung durch die Gemeinde beschlossen und bedarf in einige Fällen der Genehmigung durch das Landratsamt.

Man unterscheidet zwischen einem qualifizierten und einem einfachen Bebauungsplan.

Was ist ein Bauleitplan?

Einen Bauleitplan als solchen gibt es nicht, der Begriff stellt nur eine Sammelbezeichnung dar. Man unterscheidet vorbereitende Bauleitpläne (Flächennutzungspläne) und verbindliche Bauleitpläne (Bebauungspläne).

Was ist ein Bauplan?

Der Bauplan ist die Skizzierung des gewünschten Bauwerks (z.B. eines Hauses) durch einen Architekten. Den Bauplan muss man also vom ähnlich klingenden Bebauungsplan unterscheiden, der eine gemeindliche Rechtsnorm darstellt. Die Bayerische Bauordnung nennt den Bauplan technisch “Bauvorlage” (Art. 61 BayBO). Die Bauvorlage wird dann – je nach Verfahren – darauf geprüft, ob sie dem Bebauungsplan entspricht.

Was ist eine Bauvorlage?

„Bauvorlage“ ist nur ein anderer Begriff für den Bauplan des Architekten. Der Begriff wird z.B. in Art. 61 der Bayerischen Bauordnung verwandt.

Was ist das Entwicklungsgebot?

Das baurechtliche Entwicklungsgebot ist in § 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB festgelegt. Danach müssen Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Der FNP ist also eine Grobfestlegung, der BBP wird dagegen zur Feinsteuerung erlassen. Darum bezeichnet man den FNP auch als vorbereitenden Bebauungsplan.

Was ist ein Bauvorhaben?

Als Bauvorhaben gelten gemäß § 29 Abs. 1 BauGB die „Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten“.

Was ist eine bauliche Anlage?

Da sich das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht von ihrer Zielsetzung her unterscheiden, gibt es auch unterschiedliche Definitionen der baulichen Anlage.

Im Baugesetzbuch versteht man darunter alle Anlagen, die auf Dauer mit dem Erdboden verbunden sind, aus Baustoffen und Bauteilen hergestellt worden sind und bodenrechtliche Relevanz aufweisen.

Die Bayerische Bauordnung verzichtet dagegen auf das Merkmal der bodenrechtlichen Relevanz und versteht darunter nur „mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen“ (Art. 2 Abs. 1 BayBO).

Im Wesentlichen sind diese Begriffe also gleich, trotzdem darf die Definition aus dem einen Gesetz nicht eins zu eins auf das jeweils andere übertragen werden.

Was bedeutet „Schutz gegen Einwirkungen“?

Art. 11 BayBO definiert diesen Schutz sehr umfangreich:

Bauliche Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass durch Wasser, Feuchtigkeit, pflanzliche und tierische Schädlinge sowie andere chemische, physikalische oder biologische Einflüsse Gefahren oder unzumutbare Belästigungen nicht entstehen.

Grundsätzlich dürfen Umweltbedingungen dem Bauwerk also nichts anhaben können.

Was ist eine H-Regelung?

Art. 6 Abs. 4 und 5 BayBO besagen:

(4) Die Tiefe der Abstandsfläche bemisst sich nach der Wandhöhe; sie wird senkrecht zur Wand gemessen. (…) Das sich ergebende Maß ist H.
(5) Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt 1 H, mindestens 3 m.

1 H ist also die Standardabstandsfläche, die sich aus der Höhe des Gebäudes errechnet. Eine H-Regelung knüpft also für die Berechnung der Abstandsfläche an die Gebäudehöhe an, eine absolute Abstandsflächenregelung gibt dagegen eine bestimmte Zahl von Metern vor, unabhängig von der Gebäudehöhe.

Was ist der Unterschied zwischen einer Änderung und einer Nutzungsänderung?

Als Änderung gilt jede bauliche Änderung der Anlage, also tatsächliche Baumaßnahmen an der Substanz, also der Umbau, der Ausbau, die Erweiterung oder die Verkleinerung einer bereits vorhandenen Anlage.

Eine Nutzungsänderung bedeutet dagegen, dass die Anlage als solche bestehen bleibt, aber man sie anders verwendet, also bspw. aus einem Kinderzimmer ein Büro oder aus einem Verkaufsladen eine Gaststätte macht.

Wann wird eine Änderung oder Nutzungsänderung nach dem BauGB beurteilt?

Für eine Anwendung der §§ 30 bis 37 BauGB ist es notwendig, dass die (Nutzungs-) Änderung für sich genommen planungsrechtlich relevant ist. Dies ist dann der Fall, wenn aufgrund dieser anderen Nutzung die Frage der Genehmigung möglicherweise anders zu beantworten wäre.

Wann wird eine Abgrabung oder Aufschüttung nach dem BauGB beurteilt?

Wie bei Änderungen gilt auch hier der Grundsatz, dass diese planungsrechtliche Relevanz besitzen müssen, damit die Regelungen des BauGB Anwendung finden.

Wann ist ein Bebauungsplan qualifiziert?

Ein qualifizierter Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB) enthält im Gegensatz zum einfachen Bebauungsplan folgende Festsetzungen:

  • Art der baulichen Nutzung
  • Maß der baulichen Nutzung
  • überbaubare Grundstücksflächen
  • örtliche Verkehrsflächen
Was ist die Art der baulichen Nutzung?

Hierunter versteht man die Frage, welche Arten der Gebäudenutzung im Gebiet erlaubt sind, sei es nun ein Wohngebiet mit Wohnhäuser und allenfalls einzelnen nichtstörenden Betrieben oder ein Industriegebiet mit Fabriken und Lagerhallen. Die verschiedenen Gebietsarten und die dort zulässigen Nutzungen ergeben sich aus den §§ 1 bis 15 der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung, BauNVO).

Was ist das Maß der baulichen Nutzung?

Das Maß der baulichen Nutzung legt fest, wieviel auf einem bestimmten Grundstück gebaut werden darf. Vor allem bedeutsam sind hier die Grundflächenzahl (GRZ), die angibt, welcher Bruchteil des Grundstücks überbaut werden darf, und die Grundflächenzahl (GFZ), die angibt, wie viele Quadratmeter Nutzfläche im Verhältnis zur Grundstücksgröße errichtet werden dürfen. Einen Rahmen hierfür geben die §§ 16 bis 21a BauNVO vor.

Was sind die überbaubaren Grundstücksflächen?

Die überbaubaren Grundstücksflächen legen nicht nur fest, wie viele Quadratmeter überbaut werden dürfen (das gehört zum Maß der baulichen Nutzung), sondern, wo genau gebaut werden darf. Gemäß § 26 BauNVO kann dies durch das Vorschreiben von Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen geschehen. So wurde bspw. in dörflichen Gebieten früher teilweise verboten, in der „zweiten Reihe“ zu bauen. Im innerstädtischen wird dagegen häufig eine Baulinie festgesetzt, sodass alle Häuser in einer Straße den gleichen Abstand zur Straße haben und „geordnet“ erscheinen.

Was sind die örtlichen Verkehrsflächen?

§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB fasst darunter „die Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, Flächen für das Parken von Fahrzeugen, Flächen für das Abstellen von Fahrrädern sowie den Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen“. Es geht also um alle Flächen, die dem Straßenanschluss oder dem Parken dienen.

Was bedeutet Erschließung?

Die Erschließung eines Bauvorhabens bedeutet im Wesentlichen dessen Anschluss an die Zivilisation: Die Verkehrsanbindung (Zuwegung), die Wasserversorgung und Abwasserentsorgung sowie die Elektrizitätsversorgung.

Wann ist die Erschließung gesichert?

Voraussetzung für die Zulässigkeit von Vorhaben ist die Sicherung der Erschließung. Sie muss also im Moment des Bauantrags noch nicht vorhanden sein, aber bis zur Fertigstellung des Baus hergestellt werden können. Es wird also eine Prognose angestellt, ob nach der zu erwartenden Entwicklung die Erschließung bis zum Abschluss der Bauarbeiten vorhanden ist.

Beispiel: Die Feuerwehrzufahrt muss noch nicht vorhanden sein, es muss aber bereits klar sein, dass ein bestimmter Streifen des Grundstücks hierfür freibleibt und auch tatsächlich befahrbar bleibt. Die Wasserrohre müssen noch nicht verlegt sein, es muss aber ein Konzept für den Anschluss geben.

Was bedeutet Zuwegung?

Die Zuwegung ist ein Teil der Verkehrsanbindung, nämlich die Erreichbarkeit des Hauses selbst für Fahrzeuge, insbesondere Rettungskräfte. Dafür genügt auch ein Privatweg. Ohne Zuwegung ist die Erschließung nicht gesichert, das Bauvorhaben also unzulässig.

Wann liegt ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil vor?

Ein Bebauungszusammenhang ist dann gegeben, wenn eine aufeinanderfolgende Bebauung vorliegt, die den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt, ein gewisses städtebauliches Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Nicht ausreichend ist eine Splittersiedlung.

Ein Ortsteil ist dann gegeben, wenn sich das Gebiet auf den Bereich nur einer Gemeinde bezieht. Der Ortsteil endet dort, wo sich das letzte Gebäude befindet, auch wenn das Grundstück sich noch weiter zieht.

Für die Beurteilung ist die momentan bestehende Bebauung, einschließlich zu erwartender Ersatzbauten, jedoch ohne lediglich geplante Vorhaben.

Was ist eine Splittersiedlung?

Eine Splittersiedlung besteht aus einigen wenigen Gebäuden, deren Anordnung eher zufällig ist, und die keine gewachsenen Strukturen aufweist. Eine Splittersiedlung ist kein im Zusammenhang bebauter Ortsteil.

Welche Auswirkungen hat eine Baulücke?

Eine Baulücke ist ein unbebauter Platz zwischen verschiedenen bebauten Grundstücken. Sofern diese Lücke noch von den umgebenden baulichen Anlagen geprägt ist, also ihr Ausfüllung im Sinne der Umgebung schon vorgezeigt ist, kann sie Teil eines zusammengehörigen Ortsteils sein. Andernfalls kann es sich um einen Teil des Außenbereichs handeln.

Was ist die nähere Umgebung eines Baugrundstücks?

Hierunter versteht man nicht nur die unmittelbar angrenzenden Grundstücke, sondern alle Grundstücke, auf die sich das Vorhaben auswirken kann und die den Charakter der Nachbarschaft prägen. Dabei ist auf jeden Fall eine Einzelfallbetrachtung anzustellen.

Der Baubestand rund um das Grundstück ist vollständig zu berücksichtigen, wobei jedoch Fremdkörper innerhalb des Gebiets nicht als prägend gewertet werden dürfen.

Wann fügt sich ein Bauvorhaben in die Umgebung ein?

Ein Einfügen in die Umgebung ist dann gegeben, wenn es im Hinblick auf Art und Maß der baulichen Nutzung, auf die Bauweise und auf die Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, im Rahmen der Umgebung hält. (§ 34 Abs. 1 BauGB) Zudem muss es Rücksicht auf die Nachbarn nehmen und darf keine bodenrechtlichen Spannungen hervorrufen.

Was ist ein faktisches Baugebiet?

Ein faktisches Baugebiet ist ein Gebiet, in dem die vorhandene Bebauung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung (BauNVO) entspricht. Dann beurteilt sich die Zulässigkeit allein nach der BauNVO, also so, als wäre der Gebietstyp in den Bebauungsplan aufgenommen worden.

Wie wird die Zahl der Vollgeschosse berechnet?

Hierbei kommt es nicht darauf an, ob es sich beim Dachgeschoss rechnerisch um ein Vollgeschoss handelt. Vielmehr wird auf die – leider deutlich relativere – Frage abgestellt, ob das Geschoss nach außen wie ein vollwertiges Geschoss wirkt.

Wann entspricht die Bauweise der näheren Umgebung?

Die Bauweise bezeichnet nur die Frage, ob offene Bauweise (mit seitlichem Grenzabstand zu den Nachbargrundstücken) oder geschlossene Bauweise (direktes Anschließen der Häuser aneinander, „Häuserzeile“) vorliegt. Die Bauweise wird aber nur verpflichtend, wenn eindeutig die eine oder die andere vorliegt, ansonsten können neue Bauten sowohl offen als auch geschlossen errichtet werden.

Was ist ein zentraler Versorgungsbereich (§ 34 Abs. 3 BauGB)?

Ein zentraler Versorgungsbereich ist ein Teil einer Gemeinde, in dem es Einzelhandelsbetriebe gibt, die tatsächlich (nicht nur nach dem Willen der Bauämter) eine Versorgungsfunktion über den Nahbereich hinaus haben.

Was ist eine schädliche Auswirkung auf den zentralen Versorgungsbereich (§ 34 Abs. 3 BauGB)?

Eine schädliche Auswirkung ist in erster Linie eine finanzielle – wenn Kaufkraft aus den Innenstadtbereichen abzufließen und von einem Einzelhandelsbetrieb anderswo abgeschöpft zu werden droht (also ein ganz normaler Konkurrenzmechanismus), muss die Baubehörde die Errichtung untersagen. Maßgebliches Kriterium ist dabei der sogenannte „Zentrenschutz“, aber auch die verbrauchernahe Versorgung, was mit der Idee der Konzentration von Supermärkten im Kernbereich von Gemeinden kaum vereinbar ist.

Ob die im Jahr 2004 eingeführte Norm durch die Rechtsprechung in eine brauchbare Form umgebaut werden kann, bleibt abzuwarten.

Kann einem Vorhaben, das nach § 34 Abs. 3 BauGB unzulässig ist, eine Abweichung gewährt werden?

Nein, wenn es schädliche Auswirkung auf den zentralen Versorgungsbereich gibt, ist das Vorhaben zwingend unzulässig. Eine Abweichung oder andere Ausnahme kommt nicht in Betracht.

Was sind die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse?

Das Gebot der Wahrung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse hat einen sehr engen Anwendungsbereich. Mit diesem Argument kann eine Baugenehmigung nur versagt werden, wenn massive Gesundehitsgefahren durch die bauliche Anlage drohen.

Denkbar wäre z.B., dass ein Bauvorhaben den Hochwasserschutz torpediert.

Wann ist das Ortsbild beeinträchtigt?

Eine Beeinträchtigung des Ortsbilds kann nur eine städtebauliche sein, nicht etwa eine gestalterische. Zudem ist nicht jedes Ortsbild geschützt, sondern nur eine herausragende Prägung exakt dieses Orts. Dies kann dazu führen, dass ein historisches Stadtbild nicht „verschandelt“ werden darf oder bestimmte Sichtachsen freibleiben müssen, um einen gewissen Blick zu wahren. Der Schutz des Ortsbilds darf nicht dazu führen, dass ein Grundstück überhaupt nicht mehr bebaubar ist.

Was bedeutet die Wahrung des Gebietscharakters?

Grundsätzlich müssen die Baubehörden den im Bebauungsplan festgesetzten Charakter des Gebiets wahren. Sie dürfen also keine Ausnahmen zulassen, die zu einer nachhaltigen Änderung des Gebiets führen. Haben sich planerische Absichten geändert, müsste ggf. der Bebauungsplan geändert werden.

Was ist baurechtlicher Bestandsschutz?

Bestandsschutz ist der durch Art. 14 Abs. 1 GG vermittelte Anspruch einer durch Genehmigung legalisierten oder während eines Mindestzeitraums materiell rechtmäßigen baulichen Substanz in ihrer von der Genehmigung bzw. Genehmigungsfähigkeit umfassten konkreten Nutzung, sich gegen spätere nachteilige Rechtsänderungen durchzusetzen.

Was ist eine Anlage?

Art. 2 Abs. 1 Satz 4 definiert als „Anlage“ sowohl bauliche Anlagen als auch „andere Anlagen und Einrichtungen, an die nach diesem Gesetz oder in Vorschriften auf Grund dieses Gesetzes Anforderungen gestellt werden“. Also sind „Anlagen“ alle Sachen, die baurechtlich so relevant sind, dass die Bauordnung besondere Regelungen für sie trifft.

Welche Vorhaben sind nach § 35 Abs. 1 Nr. 4 privilegiert?

§ 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB gilt für Vorhaben, die wegen ihrer besonderen Anforderungen gerade im Außenbereich entstehen sollen. Diese sind daher auch ausnahmsweise zulässig. Allerdings gilt dies nicht für Vorhaben, die nur einem begrenztem Personenkreis zur Verfügung stehen.

Wann liegt eine feste Verbindung mit dem Erdboden (Art. 2 Abs. 1 Satz 1 BayBO) vor?

Mit dem Erdboden verbunden sind zunächst Anlagen, die mit dem Grundstück fest verbunden sind. Hinzu kommen noch Anlagen, die so schwer sind, dass sie nicht ohne technische Hilfsmittel bewegt werden können. Die Verbindung muss zudem nicht nur ganz vorübergehend sein.

Was ist ein Gebäude?

Gebäude sind selbständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können. (Art. 2 Abs. 2 BayBO)

Wofür ist die Einteilung in Gebäudeklassen (Art. 2 Abs. 3 BayBO) relevant?

In welcher Klasse ein Gebäude einsortiert wird, entscheidet über Art und Umfang der notwendigen Brandschutz- und Statik-Nachweise und deren Prüfung gemäß Art. 62 BayBO.

Wofür ist die Einteilung als Sonderbau (Art. 2 Abs. 4 BayBO) relevant?

Die Klassifizierung als Sonderbau hat verfahrenssteuernde Wirkung. Alle Sonderbauten unterliegen dem regulären, also vollumfänglichen Genehmigungsverfahren gemäß Art. 60 BayBO. Nicht-Sonderbauten sind dagegen im vereinfachten Verfahren nach Art. 59 zu prüfen und können sogar im Freistellungsverfahren (Art. 58) realisiert werden.

Zudem sind teilweise andere bautechnische Nachweise gemäß Art. 62 BayBO notwendig.

Was ist ein Stellplatz?

Stellplätze sind Flächen, die dem Abstellen von Kraftfahrzeugen außerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche dienen. Ausstellungs-, Verkaufs-, Werk- und Lagerräume für Kraftfahrzeuge sind keine Stellplätze oder Garagen. (Art. 2 Abs. 8 Satz 1 und 3 BayBO)

Stellplätze müssen sich also auf Privatgrund befinden und dürfen nur für das Abstellen des Autos verwendet werden, nicht für die Arbeit am Auto oder das Herzeigen des Autos.

Was ist eine Garage?

Garagen sind Gebäude oder Gebäudeteile zum Abstellen von Kraftfahrzeugen. Ausstellungs-, Verkaufs-, Werk- und Lagerräume für Kraftfahrzeuge sind keine Stellplätze oder Garagen. (Art. 2 Abs. 8 Satz 2 und 3 BayBO)

Garagen müssen sich also auf Privatgrund befinden und dürfen nur für das Abstellen des Autos verwendet werden, nicht für die Arbeit am Auto oder das Herzeigen des Autos.

Was ist ein Vollgeschoss?

Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig überirdisch liegen und auf einer Fläche von mindestens zwei Dritteln ihrer Grundfläche mindestens 2,30 Meter hoch sind.

Dies regelte Art. 2 Abs. 5 BayBO in ihrer alten Fassung, die insoweit gemäß Art. 83 Abs. 7 trotz ihrer Aufhebung noch immer gilt – eine kuriose gesetzestechnische Regelung.

Wo ist das Bauverfahren geregelt?

Das Verfahrensrecht ist Teil des Bauordnungsrechts und damit Landesrecht. Es ist daher in der Bayerischen Bauordnung (BayBO), genauer gesagt in deren fünftem Teil, geregelt.

Konkret kann man folgende Regelungsbereiche unterscheiden:

  1. Art. 53 bis 54: Bauaufsichtsbehörden und ihre Aufgaben und Befugnisse
  2. Art. 57 bis 60: die vier Wege zum legalen Bauen – Verfahrensfreiheit, Genehmigungsfreistellung, vereinfachtes Verfahren, reguläres Verfahren
  3. Art. 63 bis 67: der Bauantrag
  4. Art. 68 bis 71: die Baugenehmigung
  5. Art. 74 bis 76: bauaufsichtliche Maßnahmen
Wer ist der Entwurfsverfasser?

Entwurfsverfasser ist der Architekt oder andere Sachkundige, der das Bauvorhaben vorbereitet und für dessen Ordnungsmäßigkeit verantwortlich ist (Art. 51 Abs. 1 Satz BayBO).

Wer ist der Bauunternehmer?

Der Bauunternehmer ist derjenige, der den Bau an sich ausführt. Er muss dafür sorgen, dass die Bauarbeiten ordnungsgemäß durchgeführt werden.

Welche Bauaufsichtsbehörden gibt es?

Art. 53 Abs. 1 Satz 1 BayBO legt die drei Ebenen der Bauaufsichtsbehörden fest:

  1. oberste Bauaufsichtsbehörde ist das Ministerium, insbesondere die in diesem befindliche Oberste Baubehörde
  2. höhere Bauaufsichtsbehörden sind die sieben Bezirksregierungen
  3. untere Bauaufsichtsbehörden sind die Kreisverwaltungsbehörden, nämlich
    1. die Landratsämter als Staatsbehörden (Art. 37 Abs. 1 Satz 2 LKrO, 54 Abs. 1 BayBO),
    2. die kreisfreien Städte im übertragenen Wirkungskreis (Art. 9 Abs. 1 Satz 1 GO, Art. 54 Abs. 1 BayBO,
    3. die Großen Kreisstädte im übertragenen Wirkungskreis (Art. 9 Abs. 2 Satz 1 GO, Art. 54 Abs. 1 BayBO) und
    4. (faktisch) die leistungsfähigen kreisangehörigen Gemeinden im Wege der kleinen oder großen Delegation (Art. 53 Abs. 2 BayBO)
Was ist die kleine Delegation? Was ist die große Delegation?

Art. 53 Abs. 2 der Bayerischen Bauordnung delegiert Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörden an die sog. leistungsfähigen kreisangehörigen Gemeinden. Dabei können entweder alle dieser Aufgaben (Art. 53 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1) oder nur bestimmte dieser Aufgaben (Art. 53 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2) an die Gemeinden übertragen werden. Ersteres bezeichnet man als große, Letzteres als kleine Delegation.

Was sind leistungsfähige kreisangehörige Gemeinden?

Leistungsfähige kreisangehörige Gemeinden übernehmen im Rahmen der kleinen oder großen Delegation Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörden. Diese Gemeinden werden in der Zuständigkeitsverordnung im Bauwesen (ZustVBau) einzeln aufgeführt.

Die große Delegation erfolgte auf Burghausen, Feuchtwangen, Friedberg, Sulzbach-Rosenberg, Waldkraiburg, Alzenau i. UFr., Garmisch-Partenkirchen und Vaterstetten (§ 5 Abs. 1), die kleine Delegation auf Neustadt a. d. Aisch, Pfaffenhofen a. d. Ilm, Waldsassen, Bad Wörishofen und Wunsiedel (§ 5 Abs. 2).

Was ist die Aufgabe der Bauaufsichtsbehörden?

Art. 54 Abs. 2 Satz 1 sagt:

Die Bauaufsichtsbehörden haben bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die auf Grund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind.

Die Bauaufsichtsbehörden sind also umfassend, aber nur subsidiär (soweit keine andere Behörde befugt ist) zuständig.

Welche Aufgaben fallen in den übertragenen Wirkungskreis und welche in den eigenen Wirkungskreis der Gemeinden?

Im eigenen Wirkungskreis der Gemeinden liegen folgende Befugnisse:

  1. die Erteilung des Einvernehmens über eine Ausnahme von der Veränderungssperre (§ 14 Abs. 2 Satz 2 BauGB)
  2. die Erteilung des Einvernehmens über eine Baugenehmigung (§ 36 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauGB)
  3. die Erteilung des Einvernehmens über eine Abweichung (Art. 63 Abs. 3 Satz 2 BayBO)
Woraus ergibt sich die örtliche Zuständigkeit einer Bauaufsichtsbehörde?

Die örtliche Behördenzuständigkeit entnimmt man der allgemeinen Zuständigkeitsregelung aus § 3 Abs. 1 Nr. 1 BayVwVfG. Zuständig ist danach die Behörde, in deren Bezirk das betroffene Grundstück liegt.

Welche Rechtsfolge hat ein Verstoß gegen die örtliche Zuständigkeit?

Erlässt eine Behörde einen Verwaltungsakt in Bezug auf unbewegliches Vermögen außerhalb ihres Zuständigkeitsbereichs, ist dieser VA nicht nur rechtswidrig, sondern gemäß Art. 44 Abs. 2 Satz 3 BayVwVfG sogar nichtig.

Welche Bauaufsichtsbehörde ist sachlich zuständig?

Grundsätzlich ist immer die untere Bauaufsichtsbehörde, also in der Regel das Landratsamt, zuständig. Dies ergibt sich aus Art. 53 Abs. 1 Satz 2 BayBO.

Was ist formelle Illegalität?

Formell illegal ist eine Baumaßnahme, wenn ihr die notwendige Genehmigung fehlt.

Was ist materielle Illegalität?

Materiell illegal ist eine Baumaßnahme, wenn sie im Gegensatz zum materiellen Baurecht vorgenommen wurde, also nicht genehmigt werden könnte.

Was ist die Legalisierungswirkung der Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung hat in ihrem feststellenden Teil rechtssetzende Wirkung: Sie legalisiert ein Vorhaben insoweit. Die Bauaufsichtsbehörde kann sich also nicht mehr darauf berufen, dass das Bauvorhaben materiell rechtswidrig ist.

Was sind fliegende Bauten?

Art. 72 Abs. 1 Satz 1 BayBO sagt:

Fliegende Bauten sind bauliche Anlagen, die geeignet und bestimmt sind, wiederholt an wechselnden Orten aufgestellt und zerlegt zu werden.

Der Bau bleibt nur dann „fliegend“, wenn er höchstens drei Monate am selben Platz steht.

Welche Genehmigung braucht man für fliegende Bauten?

Fliegende Bauten brauchen aufgrund ihrer kurzen Standdauer keiner Baugenehmigung, sondern lediglich einer Ausführungsgenehmigung gemäß Art. 72 Abs. 2 BayBO. Diese wird in Franken durch die Landesgewerbeanstalt Bayern, im Rest Bayerns durch den TÜV Süd erteilt (§ 6 ZustVBau).

Die Ausführungsgenehmigung entfällt bei bestimmten einfacheren Bauten, Art. 72 Abs. 3 BayBO.

Was bedeutet formelle Konzentration?

Die formelle Konzentrationswir­kung bedeutet, dass verschiedene Genehmigungsverfahren zusammengefasst werden. Es sind also nicht verschiedene Anträge bei verschiedenen Behörden notwendig, sondern die zuständige Behörde im für vorrangig erklärten Verfahren prüft alle materiellen Voraussetzungen, auch diejenigen aus eigentlich fachfremden Rechtsgebieten.

Es ändert sich also nicht das, was geprüft wird, sondern nur, wer es prüft.

Konzentrationswir­kungen sind vor allem im wasser- und immissionsschutzrechtlichen Verfahren häufig.

Wann muss der Entwurfsverfasser bauvorlageberechtigt sein?

Nur bei Errichtung und Änderung von Gebäuden, Art. 61. Für eine bloße Nutzungsänderung gilt dies also nicht.

Welche Grundstücke sind benachbart im Sinne des Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BayBO?

Benachbart sind alle Buchgrundstücke, die durch das Bauvorhaben in ihren öffentlich-rechtlichen Interesse betroffen sein könnten. Hierzu gehören jedenfalls die unmittelbar angrenzenden Grundstücke.

Wer ist Nachbar im Sinne des Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BayBO?

Nachbarn sind nur die Personen, die dingliche Rechte am Grundstück haben, also Eigentümer und Erbbauberechtigte.

Keine Nachbarn sind die obligatorisch Berechtigten, insbesondere die Mieter. Deren Rechte werden vielmehr durch den Eigentümer wahrgenommen.

Was ist die öffentliche Bekanntgabe?

Bei der öffentlichen Bekanntgabe gemäß Art. 66 Abs. 4 wird die Nachbarbeteiligung durch eine umfassende Beteiligung aller möglicherweise Betroffenen sichergestellt. Insoweit sind nicht nur die baurechtlichen Nachbarn, sondern auch die immissionsschutzrechtlichen Nachbarn (inkl. Mieter) zu beteiligen, Art. 66 Abs. 4 Satz 1.

Was ist die Auswirkung der öffentlichen Bekanntgabe?

Nach erfolgter öffentlicher Bekanntgabe sind alle Einwendungen innerhalb eines Monats geltend zu machen. Danach sind diese materiell präkludiert (Art. 66 Abs. 4 Satz 2). Eine eventuelle Klage wäre danach unzulässig.

Was besagt die Schlusspunkttheorie?

Nach dieser Theorie war die Baugenehmigung stets Schlusspunkt aller Genehmigungsverfahren. Sie durfte erst erteilt werden, wenn alle notwendigen Genehmigungen erteilt waren. Der BayVGH hat sich dieser Theorie jedoch nicht angeschlossen. Fachrechtliche Genehmigungen, deren Vorliegen nicht zu prüfen ist, müssen von der Baubehörde nicht geprüft werden.

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