Baurecht

Was sind Sonderbauten?

Sonderbauten sind bauliche Anlagen besonderen Umfangs, die in Art. 2 Abs. 4 BayBO definiert sind. Hierzu gehören z.B. Hochhäuser, Gebäude mit mehr als 1600 m² Grundfläche, Großraumbüros über 400 m², große Supermärkte und Einkaufszentren, Sportstadien, Schulen, Hochregallager sowie Gebäude „mit vergleichbaren Gefahren“.

Sonderbauten sind immer im allgemeinen (nicht vereinfachten) Genehmigungsverfahren zu prüfen. Insgesamt ist hier das Prüfprogramm weitergehend und die Anforderungen strenger.

Welche Wege zum formell rechtmäßigen Bauen gibt es?

Die Bayerische Bauordnung (BayBO) unterscheidet im Wesentlichen vier Verfahrensarten:

  • Verfahrensfreiheit, Art. 57: Hier muss nicht einmal die Baubehörde unterrichtet werden, dass man ein solches Vorhaben ausführt.
  • Genehmigungsfreistellung, Art. 58: Das Vorhaben muss durch Einreichung der notwendigen Unterlagen angezeigt werden, es braucht aber keine Baugenehmigung, sofern die Gemeinde nicht erklärt, dass ein formelles Genehmigungsverfahren stattfinden soll.
  • Vereinfachtes Genehmigungsverfahren, Art. 59: Es werden nur bestimmte baurechtliche Vorschriften geprüft.
  • (Vollständiges) Genehmigungsverfahren, Art. 60: Es werden alle baurechtlichen Vorschriften geprüft.

Der Prüfungsumfang ändert aber nichts daran, dass alle baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden müssen, um ein späteres bauaufsichtliches Einschreiten zu vermeiden.

Was ist ein qualifizierter Bebauungsplan?

Ein qualifizierter Bebauungsplan ist ein Bebauungsplan, der „mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält“ (§ 30 Abs. 1 BauGB). Im Gegensatz zum nicht-qualifizierten, „einfachen“ Bebauungsplan ist der qualifizierte Bebauungsplan alleiniger Maßstab für die Zulässigkeit eines Bauvorhabens.

Was ist ein einfacher Bebauungsplan?

Ein einfacher Bebauungsplan ist ein solcher, der die Anforderungen an einen qualifizierten Bebauungsplan nicht erfüllt, also nicht „mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält“ (§ 30 Abs. 1 BauGB). Der einfache Bebauungsplan kann daher nicht allein über die Zulässigkeit eines Bauvorhabens entscheiden, sondern es müssen zusätzlich noch gemäß § 30 Abs. 3 BauGB die Voraussetzungen von § 34 (im Innenbereich) bzw. § 35 BauGB (im Außenbereich) vorliegen.

Was ist der Innenbereich?

Unter Innenbereich versteht § 34 BauGB die „im Zusammenhang bebauten Ortsteile“. Das sind also die Gegenden, in denen bereits Häuser stehen. Neue Bauprojekte sollen grundsätzlich nur dort entstehen, um eine Zersiedelung der Landschaft zu vermeiden.

Der Gegensatz zum Innenbereich ist der Außenbereich. Die Grenzen zwischen Innenbereich und Außenbereich können durch Abgrenzungssatzung festgelegt werden.

Was ist der Außenbereich?

Unter Außenbereich versteht § 35 BauGB die nicht im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Das sind also die Gegenden, in denen noch kaum oder keine Häuser stehen. Neue Bauprojekte sollen hier grundsätzlich nicht entstehen, um eine Zersiedelung der Landschaft zu vermeiden. Zulässig sind aber vor allem privilegierte Vorhaben, die in erster Linie der Landwirtschaft dienen.

Der Gegensatz zum Außenbereich ist der Innenbereich. Die Grenzen zwischen Innenbereich und Außenbereich können durch Abgrenzungssatzung festgelegt werden.

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Wie kann ich mich gegen einen Bebauungsplan wehren?

Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten, sowohl eigenständige Rechtsbehelfe gegen den Plan selbst als auch im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens. Die Einzelheiten finden Sie unter http://sie-hoeren-von-meinem-anwalt.de/2015/04/rechtsbehelfe-gegen-einen-bebauungsplan/.

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Was ist ein Flächennutzungsplan?

Der Flächennutzungsplan (§ 5 Baugesetzbuch) stellt die Art der Bodennutzung in ihren Grundzügen dar. Grundsätzlich soll er das gesamte Gemeindegebiet abdecken. Er wird durch den Gemeinderat beschlossen, ist aber keine Rechtsnorm. Dementsprechend ist er nicht verbindlich für den Bürger sondern nur eine Vorstufe für die weiteren Pläne. Der FNP muss genehmigt werden, in Bayern durch die (Bezirks-) Regierung.

Was ist ein Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan (§ 10 BauGB) konkretisiert den Flächennutzungsplan, er wird aus diesem “entwickelt”. Er legt fest, wie die jeweiligen Eigentümer ihren Boden nutzen dürfen. Im Gemeindegebiet gibt es in der Regel mehrere Bebauungspläne, die jeweils einen Teil des Gemeindegebiets abdecken; daneben wird es Teile des Gemeindegebiets geben, in denen kein BBP gilt. Der Plan wird als für alle Bürger verbindliche Satzung durch die Gemeinde beschlossen und bedarf in einige Fällen der Genehmigung durch das Landratsamt.

Man unterscheidet zwischen einem qualifizierten und einem einfachen Bebauungsplan.

Was ist ein Bauleitplan?

Einen Bauleitplan als solchen gibt es nicht, der Begriff stellt nur eine Sammelbezeichnung dar. Man unterscheidet vorbereitende Bauleitpläne (Flächennutzungspläne) und verbindliche Bauleitpläne (Bebauungspläne).

Was ist ein Bauplan?

Der Bauplan ist die Skizzierung des gewünschten Bauwerks (z.B. eines Hauses) durch einen Architekten. Den Bauplan muss man also vom ähnlich klingenden Bebauungsplan unterscheiden, der eine gemeindliche Rechtsnorm darstellt. Die Bayerische Bauordnung nennt den Bauplan technisch “Bauvorlage” (Art. 61 BayBO). Die Bauvorlage wird dann – je nach Verfahren – darauf geprüft, ob sie dem Bebauungsplan entspricht.

Was ist eine Bauvorlage?

„Bauvorlage“ ist nur ein anderer Begriff für den Bauplan des Architekten. Der Begriff wird z.B. in Art. 61 der Bayerischen Bauordnung verwandt.

Was ist das Entwicklungsgebot?

Das baurechtliche Entwicklungsgebot ist in § 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB festgelegt. Danach müssen Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Der FNP ist also eine Grobfestlegung, der BBP wird dagegen zur Feinsteuerung erlassen. Darum bezeichnet man den FNP auch als vorbereitenden Bebauungsplan.

Was ist eine Veränderungssperre?

Eine Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB verbietet es, auf dem Grundstück irgendwelche Baumaßnahmen durchzuführen. Die Veränderungssperre ist ein Mittel der Sicherung der Bauleitplanung und soll es ermöglichen, einen Bebauungsplan zu erlassen, ohne dass der Bauherr vorher noch ein Bauvorhaben durchführt.

Wie lange gilt eine Veränderungssperre?

Die Veränderungssperre tritt nach zwei Jahren außer Kraft (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BauGB), sie kann aber zweimal um ein weiteres Jahr verlängert werden (§§ 17 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 BauGB), also bis zu vier Jahre dauern. Prinzipiell muss sie außer Kraft gesetzt werden, sobald sie nicht mehr notwendig ist (§ 17 Abs. 4 BauGB).

Was kann ich gegen eine Veränderungssperre machen?

Grundsätzlich wenig. Man kann lediglich die Rechtmäßigkeit der Veränderungssperre angreifen, allerdings wird den Gemeinden hier ein sehr weites Ermessen zugebilligt. Auf jeden Fall sollten Sie einen Anwalt einschalten, der das Verfahren eingehend überprüft und ggf. direkt mit der Gemeinde verhandelt.

Was ist eine Zurückstellung?

An Stelle einer Veränderungssperre ist auch eine Zurückstellung des Baugesuchs zulässig, § 15 BauGB. Dann kann die Gemeinde den Bauantrag für bis zu zwölf Monate „liegen lassen“.

Was ist ein Bauvorhaben?

Als Bauvorhaben gelten gemäß § 29 Abs. 1 BauGB die „Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten“.

Was ist eine bauliche Anlage?

Da sich das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht von ihrer Zielsetzung her unterscheiden, gibt es auch unterschiedliche Definitionen der baulichen Anlage.

Im Baugesetzbuch versteht man darunter alle Anlagen, die auf Dauer mit dem Erdboden verbunden sind, aus Baustoffen und Bauteilen hergestellt worden sind und bodenrechtliche Relevanz aufweisen.

Die Bayerische Bauordnung verzichtet dagegen auf das Merkmal der bodenrechtlichen Relevanz und versteht darunter nur „mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen“ (Art. 2 Abs. 1 BayBO).

Im Wesentlichen sind diese Begriffe also gleich, trotzdem darf die Definition aus dem einen Gesetz nicht eins zu eins auf das jeweils andere übertragen werden.

Was bedeutet „Schutz gegen Einwirkungen“?

Art. 11 BayBO definiert diesen Schutz sehr umfangreich:

Bauliche Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass durch Wasser, Feuchtigkeit, pflanzliche und tierische Schädlinge sowie andere chemische, physikalische oder biologische Einflüsse Gefahren oder unzumutbare Belästigungen nicht entstehen.

Grundsätzlich dürfen Umweltbedingungen dem Bauwerk also nichts anhaben können.

Was ist eine H-Regelung?

Art. 6 Abs. 4 und 5 BayBO besagen:

(4) Die Tiefe der Abstandsfläche bemisst sich nach der Wandhöhe; sie wird senkrecht zur Wand gemessen. (…) Das sich ergebende Maß ist H.
(5) Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt 1 H, mindestens 3 m.

1 H ist also die Standardabstandsfläche, die sich aus der Höhe des Gebäudes errechnet. Eine H-Regelung knüpft also für die Berechnung der Abstandsfläche an die Gebäudehöhe an, eine absolute Abstandsflächenregelung gibt dagegen eine bestimmte Zahl von Metern vor, unabhängig von der Gebäudehöhe.

Was ist der Unterschied zwischen einer Änderung und einer Nutzungsänderung?

Als Änderung gilt jede bauliche Änderung der Anlage, also tatsächliche Baumaßnahmen an der Substanz, also der Umbau, der Ausbau, die Erweiterung oder die Verkleinerung einer bereits vorhandenen Anlage.

Eine Nutzungsänderung bedeutet dagegen, dass die Anlage als solche bestehen bleibt, aber man sie anders verwendet, also bspw. aus einem Kinderzimmer ein Büro oder aus einem Verkaufsladen eine Gaststätte macht.

Wann wird eine Änderung oder Nutzungsänderung nach dem BauGB beurteilt?

Für eine Anwendung der §§ 30 bis 37 BauGB ist es notwendig, dass die (Nutzungs-) Änderung für sich genommen planungsrechtlich relevant ist. Dies ist dann der Fall, wenn aufgrund dieser anderen Nutzung die Frage der Genehmigung möglicherweise anders zu beantworten wäre.

Wann wird eine Abgrabung oder Aufschüttung nach dem BauGB beurteilt?

Wie bei Änderungen gilt auch hier der Grundsatz, dass diese planungsrechtliche Relevanz besitzen müssen, damit die Regelungen des BauGB Anwendung finden.

Was bedeutet es, wenn für das Vorhaben ein Planfeststellungsverfahren notwendig ist?

Dann werden alle (auch baurechtlichen) Vorschriften im Rahmen des Planverfahrens geprüft („formelle Konzentrationswirkung“). Geprüft wird dann durch die für dieses zuständige Behörde, nicht durch die Baubehörden. Unter bestimmten Voraussetzungen (§ 38 Satz 1) gelten die Vorschriften der §§ 30 bis 37 allerdings nicht.

Wann ist ein Bebauungsplan qualifiziert?

Ein qualifizierter Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB) enthält im Gegensatz zum einfachen Bebauungsplan folgende Festsetzungen:

  • Art der baulichen Nutzung
  • Maß der baulichen Nutzung
  • überbaubare Grundstücksflächen
  • örtliche Verkehrsflächen
Was ist die Art der baulichen Nutzung?

Hierunter versteht man die Frage, welche Arten der Gebäudenutzung im Gebiet erlaubt sind, sei es nun ein Wohngebiet mit Wohnhäuser und allenfalls einzelnen nichtstörenden Betrieben oder ein Industriegebiet mit Fabriken und Lagerhallen. Die verschiedenen Gebietsarten und die dort zulässigen Nutzungen ergeben sich aus den §§ 1 bis 15 der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung, BauNVO).

Was ist das Maß der baulichen Nutzung?

Das Maß der baulichen Nutzung legt fest, wieviel auf einem bestimmten Grundstück gebaut werden darf. Vor allem bedeutsam sind hier die Grundflächenzahl (GRZ), die angibt, welcher Bruchteil des Grundstücks überbaut werden darf, und die Grundflächenzahl (GFZ), die angibt, wie viele Quadratmeter Nutzfläche im Verhältnis zur Grundstücksgröße errichtet werden dürfen. Einen Rahmen hierfür geben die §§ 16 bis 21a BauNVO vor.

Was sind die überbaubaren Grundstücksflächen?

Die überbaubaren Grundstücksflächen legen nicht nur fest, wie viele Quadratmeter überbaut werden dürfen (das gehört zum Maß der baulichen Nutzung), sondern, wo genau gebaut werden darf. Gemäß § 26 BauNVO kann dies durch das Vorschreiben von Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen geschehen. So wurde bspw. in dörflichen Gebieten früher teilweise verboten, in der „zweiten Reihe“ zu bauen. Im innerstädtischen wird dagegen häufig eine Baulinie festgesetzt, sodass alle Häuser in einer Straße den gleichen Abstand zur Straße haben und „geordnet“ erscheinen.

Was sind die örtlichen Verkehrsflächen?

§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB fasst darunter „die Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, Flächen für das Parken von Fahrzeugen, Flächen für das Abstellen von Fahrrädern sowie den Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen“. Es geht also um alle Flächen, die dem Straßenanschluss oder dem Parken dienen.

Wann ist ein Vorhaben im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans zulässig?

Im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans richtet sich die Zulässigkeit des Bauvorhabens gemäß § 30 Abs. 1 BauGB ausschließlich nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplans. Auf die allgemeinen Vorschriften der §§ 34 und 35 kommt es nicht an.

Zulässig ist das Vorhaben dann, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht und – in der Regel nicht problematisch – die Erschließung gesichert ist.

Was bedeutet es, wenn im Bebauungsplan eines der Baugebiete der BauNVO verwendet wird?

Wird ein Grundstück als eines der Baugebiete des § 1 Abs. 2 BauNVO bezeichnet, wird die BauNVO insoweit Teil des Bebauungsplans. Weist der Plan also bspw. ein Grundstück als reines Wohngebiet aus, so bedeutet dies, dass Wohn- und Kinderbetreuungsanlagen immer (§ 3 Abs. 2 BauNVO), kleinere Läden und Anlagen (§ 3 Abs. 3) ausnahmsweise und alle anderen Bauten nicht zulässig sind. Die BauNVO wird dadurch also zum Prüfungsmaßstab im Rahmen des § 30 BauGB.

Wie kann die Gemeinde das gewählte BauNVO-Gebiet wieter differenzieren?

Grundsätzlich kann dies nur im Rahmen von § 1 Abs. 4 bis 9 erfolgen, wobei die Grenze aber in der Wahrung des Gebietscharakters liegt. Der Bebauungsplan kann also nicht das eine Gebiet festsetzen, gleichzeitig aber derartige Abweichungen festlegen, dass tatsächlich das gewählte Gebiet nicht mehr vorliegt.

Sind Vorhaben, die in der BauNVO ausdrücklich für zulässig erklärt werden, immer automatisch zulässig?

Grundsätzlich ja, allerdings kann sich aus § 15 BauNVO die Unzulässigkeit ergeben, wenn das Vorhaben ausnahmsweise nicht gebietsverträglich ist. Kriterien dafür sind Anzahl, Lage, Umfang, Zweckbestimmung, Belästigungen und Störungen. Diese dürfen sich aber nur auf die betroffenen Grundstücke beziehen, eine bestimmte Sozialstruktur („Verbot von Luxussanierungen“) darf nicht angestrebt werden.

Was bedeutet Erschließung?

Die Erschließung eines Bauvorhabens bedeutet im Wesentlichen dessen Anschluss an die Zivilisation: Die Verkehrsanbindung (Zuwegung), die Wasserversorgung und Abwasserentsorgung sowie die Elektrizitätsversorgung.

Wann ist die Erschließung gesichert?

Voraussetzung für die Zulässigkeit von Vorhaben ist die Sicherung der Erschließung. Sie muss also im Moment des Bauantrags noch nicht vorhanden sein, aber bis zur Fertigstellung des Baus hergestellt werden können. Es wird also eine Prognose angestellt, ob nach der zu erwartenden Entwicklung die Erschließung bis zum Abschluss der Bauarbeiten vorhanden ist.

Beispiel: Die Feuerwehrzufahrt muss noch nicht vorhanden sein, es muss aber bereits klar sein, dass ein bestimmter Streifen des Grundstücks hierfür freibleibt und auch tatsächlich befahrbar bleibt. Die Wasserrohre müssen noch nicht verlegt sein, es muss aber ein Konzept für den Anschluss geben.

Was bedeutet Zuwegung?

Die Zuwegung ist ein Teil der Verkehrsanbindung, nämlich die Erreichbarkeit des Hauses selbst für Fahrzeuge, insbesondere Rettungskräfte. Dafür genügt auch ein Privatweg. Ohne Zuwegung ist die Erschließung nicht gesichert, das Bauvorhaben also unzulässig.

Wann ist ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich zulässig?

Im unbeplanten Innenbereich, also in den Teilen des Innenbereichs, für die kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es die Voraussetzungen des § 34 BauGB einhält. Sofern ein einfacher Bebauungsplan besteht, muss das Vorhaben dessen Festsetzungen erfüllen und bzgl. der fehlenden Festsetzungen wird auf § 34 zurückgegriffen.

Geprüft werden muss:

  1. Liegt das Vorhaben wirklich im Innenbereich?
  2. Werden ggf. die Festsetzungen eines einfachen Bebauungsplans eingehalten?
  3. Fügt sich das Vorhaben gemäß § 34 Abs. 1 und 2 BauGB in die nähere Umgebung und deren Eigenarten ein?
  4. Wurde eine Abweichung beantragt und kann ihr gemäß § 34 Abs. 3a zugestimmt werden?
  5. Wird auf die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse und das Ortsbild geachtet (§ 34 Abs.1 Satz 2)?
  6. Ist die Erschließung gesichert?
Wann liegt ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil vor?

Ein Bebauungszusammenhang ist dann gegeben, wenn eine aufeinanderfolgende Bebauung vorliegt, die den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt, ein gewisses städtebauliches Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Nicht ausreichend ist eine Splittersiedlung.

Ein Ortsteil ist dann gegeben, wenn sich das Gebiet auf den Bereich nur einer Gemeinde bezieht. Der Ortsteil endet dort, wo sich das letzte Gebäude befindet, auch wenn das Grundstück sich noch weiter zieht.

Für die Beurteilung ist die momentan bestehende Bebauung, einschließlich zu erwartender Ersatzbauten, jedoch ohne lediglich geplante Vorhaben.

Was ist eine Splittersiedlung?

Eine Splittersiedlung besteht aus einigen wenigen Gebäuden, deren Anordnung eher zufällig ist, und die keine gewachsenen Strukturen aufweist. Eine Splittersiedlung ist kein im Zusammenhang bebauter Ortsteil.

Welche Auswirkungen hat eine Baulücke?

Eine Baulücke ist ein unbebauter Platz zwischen verschiedenen bebauten Grundstücken. Sofern diese Lücke noch von den umgebenden baulichen Anlagen geprägt ist, also ihr Ausfüllung im Sinne der Umgebung schon vorgezeigt ist, kann sie Teil eines zusammengehörigen Ortsteils sein. Andernfalls kann es sich um einen Teil des Außenbereichs handeln.

Was ist die nähere Umgebung eines Baugrundstücks?

Hierunter versteht man nicht nur die unmittelbar angrenzenden Grundstücke, sondern alle Grundstücke, auf die sich das Vorhaben auswirken kann und die den Charakter der Nachbarschaft prägen. Dabei ist auf jeden Fall eine Einzelfallbetrachtung anzustellen.

Der Baubestand rund um das Grundstück ist vollständig zu berücksichtigen, wobei jedoch Fremdkörper innerhalb des Gebiets nicht als prägend gewertet werden dürfen.

Wann fügt sich ein Bauvorhaben in die Umgebung ein?

Ein Einfügen in die Umgebung ist dann gegeben, wenn es im Hinblick auf Art und Maß der baulichen Nutzung, auf die Bauweise und auf die Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, im Rahmen der Umgebung hält. (§ 34 Abs. 1 BauGB) Zudem muss es Rücksicht auf die Nachbarn nehmen und darf keine bodenrechtlichen Spannungen hervorrufen.

Was ist ein faktisches Baugebiet?

Ein faktisches Baugebiet ist ein Gebiet, in dem die vorhandene Bebauung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung (BauNVO) entspricht. Dann beurteilt sich die Zulässigkeit allein nach der BauNVO, also so, als wäre der Gebietstyp in den Bebauungsplan aufgenommen worden.

Gelten die GRZ- und GFZ-Zahlen der BauNVO auch im unbeplanten Innenbereich?

Nein, es gibt hier keine Verweisung von § 34 BauGB auf die Bebauungszahlen der BauNVO. Allerdings muss das Bauvorhaben dem Maß der baulichen Nutzung der näheren Umgebung entsprechen. Dies wiederum wird an objektiven Maßstäben wie der Grundfläche, der Anzahl der Vollgeschosse und der Gebäudehöhe festgemacht.

Wie wird die Zahl der Vollgeschosse berechnet?

Hierbei kommt es nicht darauf an, ob es sich beim Dachgeschoss rechnerisch um ein Vollgeschoss handelt. Vielmehr wird auf die – leider deutlich relativere – Frage abgestellt, ob das Geschoss nach außen wie ein vollwertiges Geschoss wirkt.

Wann entspricht die Bauweise der näheren Umgebung?

Die Bauweise bezeichnet nur die Frage, ob offene Bauweise (mit seitlichem Grenzabstand zu den Nachbargrundstücken) oder geschlossene Bauweise (direktes Anschließen der Häuser aneinander, „Häuserzeile“) vorliegt. Die Bauweise wird aber nur verpflichtend, wenn eindeutig die eine oder die andere vorliegt, ansonsten können neue Bauten sowohl offen als auch geschlossen errichtet werden.

Was kann die Gemeinde gegen eine Zunahme von Spielhallen in bestimmten Straßenzügen machen?

§ 9 Abs. 2b BauGB sagt:

Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann in einem Bebauungsplan, auch für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans, festgesetzt werden, dass Vergnügungsstätten oder bestimmte Arten von Vergnügungsstätten zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, um
1. eine Beeinträchtigung von Wohnnutzungen oder anderen schutzbedürftigen Anlagen wie Kirchen, Schulen und Kindertagesstätten oder
2. eine Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des Gebiets, insbesondere durch eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten,
zu verhindern.

Damit ist es grundsätzlich zulässig, auch Spielhallen explizit für unzulässig zu erklären, um dadurch die gefühlte Abwertung bestimmter Gegenden zu verhindern.

Ist ein Spielhallenverbot eine unzulässige Negativplanung?

Im Prinzip ja, allerdings ist hier der § 9 Abs. 2b BauGB eine Spezialnorm, der diese Art der Negativplanung erlaubt.

Welchen Fall regelt § 34 Abs. 3a BauGB?

Diese Vorschrift soll einen bereits bestehenden, legal errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs privilegieren. Dieser kann erweitert, geändert, in der Nutzung geändert und neugebaut werden, auch wenn er sich nicht in die nähere Umgebung einfügt. Diese Abweichung muss jedoch städtebaulich vertretbar sein, die nachbarlichen Interessen berücksichtigen und darf die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung nicht beeinträchtigen (also kein extrem großes Einzugsgebiet haben).

Hinsichtlich der übrigen Kriterien des § 34 Abs. 1 BauGB (Erschließung, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, Ortsbild) besteht kein Abweichungsrecht.

Welche Ziele verfolgt das Verbot „schädlicher Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche“ (§ 34 Abs. 3 BauGB)?

Von Bauvorhaben dürfen grundsätzlich „keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.“ Damit ist gemeint, dass insbesondere keine großen Verbrauchermärkte eröffnen dürfen, die Kundenverkehr aus den bisherigen Kernbereichen der Gemeinden „auf die grüne Wiese“ abziehen. Letztlich handelt es sich um einen systemwidrigen Konkurrenzschutz für bestehende Betriebe in bestimmten Lagen.

Ob die im Jahr 2004 eingeführte Norm durch die Rechtsprechung in eine brauchbare Form umgebaut werden kann, bleibt abzuwarten.

Welche Kriterien können für die Ermessensausübung bei einer Baubeseitigung herangezogen werden?

Wie allen bauaufsichtlichen Entscheidungen handelt es sich um eine sach- also grundstücksbezogene Entscheidung. Persönliche Verhältnisse des Bauherrn sind nicht relevant.

Die Kosten des Baus und der Beseitigung sind grundsätzlich kein Grund gegen einer Beseitigungsanordnung.

Was ist ein zentraler Versorgungsbereich (§ 34 Abs. 3 BauGB)?

Ein zentraler Versorgungsbereich ist ein Teil einer Gemeinde, in dem es Einzelhandelsbetriebe gibt, die tatsächlich (nicht nur nach dem Willen der Bauämter) eine Versorgungsfunktion über den Nahbereich hinaus haben.

Was ist eine schädliche Auswirkung auf den zentralen Versorgungsbereich (§ 34 Abs. 3 BauGB)?

Eine schädliche Auswirkung ist in erster Linie eine finanzielle – wenn Kaufkraft aus den Innenstadtbereichen abzufließen und von einem Einzelhandelsbetrieb anderswo abgeschöpft zu werden droht (also ein ganz normaler Konkurrenzmechanismus), muss die Baubehörde die Errichtung untersagen. Maßgebliches Kriterium ist dabei der sogenannte „Zentrenschutz“, aber auch die verbrauchernahe Versorgung, was mit der Idee der Konzentration von Supermärkten im Kernbereich von Gemeinden kaum vereinbar ist.

Ob die im Jahr 2004 eingeführte Norm durch die Rechtsprechung in eine brauchbare Form umgebaut werden kann, bleibt abzuwarten.

Kann einem Vorhaben, das nach § 34 Abs. 3 BauGB unzulässig ist, eine Abweichung gewährt werden?

Nein, wenn es schädliche Auswirkung auf den zentralen Versorgungsbereich gibt, ist das Vorhaben zwingend unzulässig. Eine Abweichung oder andere Ausnahme kommt nicht in Betracht.

Was sind die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse?

Das Gebot der Wahrung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse hat einen sehr engen Anwendungsbereich. Mit diesem Argument kann eine Baugenehmigung nur versagt werden, wenn massive Gesundehitsgefahren durch die bauliche Anlage drohen.

Denkbar wäre z.B., dass ein Bauvorhaben den Hochwasserschutz torpediert.

Wann ist das Ortsbild beeinträchtigt?

Eine Beeinträchtigung des Ortsbilds kann nur eine städtebauliche sein, nicht etwa eine gestalterische. Zudem ist nicht jedes Ortsbild geschützt, sondern nur eine herausragende Prägung exakt dieses Orts. Dies kann dazu führen, dass ein historisches Stadtbild nicht „verschandelt“ werden darf oder bestimmte Sichtachsen freibleiben müssen, um einen gewissen Blick zu wahren. Der Schutz des Ortsbilds darf nicht dazu führen, dass ein Grundstück überhaupt nicht mehr bebaubar ist.

Können einem Vorhaben im Innenbereich weitere Belange entgegengehalten werden?

Nein, § 34 BauGB ist insoweit abschließend. Andere Gesichtspunkte sind nicht relevant und können die Zulässigkeit nicht zu Fall bringen.

Was ist eine Ausnahme (§ 31 Abs. 1 BauGB)?

Gemäß § 31 Abs. 1 BauGB kann der Bebauungsplan bereits Ausnahmen von sich selbst vorsehen. Das bedeutet, dass der Plan an sich eine andere Festsetzung gewählt hat, die Ausnahme aber (eben ausnahmsweise) zugelassen werden kann. Besonders bedeutend sind die zahlreichen Ausnahmen, die die Baunutzungsverordnung (BauNVO) für die verschiedenen Gebiete festsetzt. Diese werden Teil des Bebauungsplans, sofern dieser Grundstücke einem Gebietstyp der BauNVO zuordnet.

Ein Bauvorhaben, das einer Ausnahme bedarf, entspricht also zunächst einmal nicht dem Bebauungsplan, ist aber trotzdem nicht von vornherein unzulässig.

Hat man Anspruch auf eine Ausnahme (§ 31 Abs. 1 BauGB)?

Nein, die Entscheidung über die Zulassung einer Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB ist eine Ermessensfrage. Das Ermessen steht dabei sowohl der Gemeinde bei der Erteilung ihres Einvernehmens (§ 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB, Art. 63 Abs. 3 Satz 2 BayBO) als auch dem Landratsamt als Bauaufsichtsbehörde zu.

Was bedeutet die Wahrung des Gebietscharakters?

Grundsätzlich müssen die Baubehörden den im Bebauungsplan festgesetzten Charakter des Gebiets wahren. Sie dürfen also keine Ausnahmen zulassen, die zu einer nachhaltigen Änderung des Gebiets führen. Haben sich planerische Absichten geändert, müsste ggf. der Bebauungsplan geändert werden.

Was ist eine Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB)?

Eine Befreiung bedeutet eine Abweichung vom Bebauungsplan, die in diesem nicht zugelassen ist; eine zugelassene Abweichung ist demgegenüber eine Ausnahme. Die Befreiung ermöglicht es also, im Widerspruch zum Bebauungsplan zu bauen.

Wann ist eine Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) zulässig?

Die Befreiung kann erteilt werden, wenn

  1. die Grundzüge der Planung nicht berührt werden,
  2. die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und
  3. ein besonderer Befreiungsgrund vorliegt, nämlich:
    • das Wohl der Allgemeinheit
    • städtebauliche Vertretbarkeit
    • besondere Härte
Wann ist eine Befreiung im Sinne des Wohls der Allgemeinheit (§ 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB)?

Das Allgemeinwohl kann ein Bauvorhaben nur dann legalisieren, wenn es zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben vernünftigerweise geboten wird. Es muss aber nicht unbedingt notwendig oder gar überlebenswichtig für die Gemeinde sein.

Beispiele sind Freizeit-, Kultur- und Sporteinrichtungen. aber auch Versorgungsbetriebe.

Wann ist eine Befreiung städtebaulich vertretbar (§ 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB)?

Dieser Tatbestand klingt zunächst sehr weit und legt nahe, dass jede Befreiung schon dann zulässig ist, wenn sie nur „vertretbar“ (also irgendwie zu begründen) ist. Tatsächlich soll dies aber nur ein Ausnahmetatbestand sein, „vertretbar“ bedeutet vielmehr, dass der Bebauungsplan fehlerfrei auch so lauten könnte, dass das Vorhaben zulässig wäre. Das Grundstück, für das eine Befreiung beantragt wird, muss vom Bebauungsplan in besonderer Weise betroffen sein.

Wann liegt eine offenbar nicht beabsichtigte Härte (§ 31 Abs. 2 Nr. 3 BauGB) vor?

Dabei muss es sich um eine auf das Grundstück bezogene Härte handeln, die sich aus den Eigenheiten des Grundstücks, z.B. aus seiner Lage oder seinem Zuschnitt, ergibt. Entscheidend ist, dass die Gemeinde diese Härte eigentlich nicht herbeiführen wollte und den Plan anders gefasst hätte, wenn sie sich dem bewusst gewesen wäre.

Was ist baurechtlicher Bestandsschutz?

Bestandsschutz ist der durch Art. 14 Abs. 1 GG vermittelte Anspruch einer durch Genehmigung legalisierten oder während eines Mindestzeitraums materiell rechtmäßigen baulichen Substanz in ihrer von der Genehmigung bzw. Genehmigungsfähigkeit umfassten konkreten Nutzung, sich gegen spätere nachteilige Rechtsänderungen durchzusetzen.

Wann wird die Baugenehmigung durch andere Gestattungen verdrängt?

An die Stelle der Baugenehmigung treten andere Gestattungen, wenn dies gesetzlich so vorgesehen ist. Insbesondere ist das der Fall

  1. im Wasserrecht (Art. 20 und 35 BayWG, §§ 68 Abs. 1 und 70 Abs. 1 WHG),
  2. im Immissionsschutzrecht (§ 13 BImSchG),
  3. bei Abgrabungen (§ 56 Satz 1 Nr. 2 BayBO) und
  4. bei Werbeanlagen, die einer straßenverkehrsrechtlichen Erlaubnis bedürfen (§ 56 Satz 1 Nr. 5 BayBO).

Weitere Beispiele finden ich in den übrigen Nummern von § 56 BayBO.

Sind örtliche Bauvorschriften durch die Baubehörden zu prüfen?

Ja, sowohl Art. 59 Satz 1 Nr. 1 als auch Art. 60 Abs. 1 Nr. 2 BayBO sehen vor, dass diese Vorschriften im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind.

Werden die Abstandsflächen im vereinfachten Genehmigungsverfahren (§ 59 BayBO) geprüft?

Eine Prüfung erfolgt grundsätzlich nur im Rahmen der Prüfung einer Abweichung gemäß Art. 59 Satz 1 Nr. 2 und 63 Abs. 1 und 2 BayBO. Darüber hinaus kann eine Überprüfung erfolgen, wenn sich Zweifel an der Einhaltung der Abstandsflächenregelungen förmlich aufdrängen; verpflichtend ist dies aber nicht.

Wie kann die Baubehörde reagieren, wenn gegen Vorschriften verstoßen wurde, die sie nicht prüfen muss?

Grundsätzlich kann die Behörde auch dann die Baugenehmigung verweigern, da ihr diese Möglichkeit durch Art. 68 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz offengelassen wird:

die Bauaufsichtsbehörde darf den Bauantrag auch ablehnen, wenn das Bauvorhaben gegen sonstige öffentlich- rechtliche Vorschriften verstößt.

Sie ist aber nicht gehindert, die Baugenehmigung trotzdem zu erteilen. Sie kann dann den Bauherrn auf den Verstoß aufmerksam machen oder unmittelbar bauaufsichtliche Maßnahmen ergreifen, insb. die Einstellung der Arbeiten gemäß Art. 75 BayBO verfügen.

Kann der Nachbar eine Baugenehmigung anfechten, wenn ein Verstoß gegen Abstandsflächen vorliegt?

Nein, da die Baugenehmigung trotzdem rechtmäßig ist, wenn die Einhaltung der Abstandsflächen nicht zu prüfen war. Er muss also bauaufsichtliche Maßnahmen beantragen und notfalls auf deren Erteilung klagen.

Etwas anderes gilt nur, wenn die Genehmigung ausdrücklich die Einhaltung der Abstandsflächen feststellt. Gegen diese Wirkung kann der Nachbar dann Klage erheben.

Was ist eine Anlage?

Art. 2 Abs. 1 Satz 4 definiert als „Anlage“ sowohl bauliche Anlagen als auch „andere Anlagen und Einrichtungen, an die nach diesem Gesetz oder in Vorschriften auf Grund dieses Gesetzes Anforderungen gestellt werden“. Also sind „Anlagen“ alle Sachen, die baurechtlich so relevant sind, dass die Bauordnung besondere Regelungen für sie trifft.

Welche Vorhaben sind nach § 35 Abs. 1 Nr. 4 privilegiert?

§ 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB gilt für Vorhaben, die wegen ihrer besonderen Anforderungen gerade im Außenbereich entstehen sollen. Diese sind daher auch ausnahmsweise zulässig. Allerdings gilt dies nicht für Vorhaben, die nur einem begrenztem Personenkreis zur Verfügung stehen.

Kann ein Bauvorhaben untersagt werden, wenn es gegen § 33 BauGB verstößt?

Nein, § 33 BauGB ist ausschließlich ein Zulassungs- und kein Untersagungstatbestand. Ein Vorhaben ist also nicht deswegen unzulässig, weil es einem aufzustellenden Plan widerspricht. Es ist aber unter den dort genannten Voraussetzungen zulässig, wenn es zwar nicht dem bestehenden, aber dem kommenden Bebauungsplan entspricht.

Wann liegt eine feste Verbindung mit dem Erdboden (Art. 2 Abs. 1 Satz 1 BayBO) vor?

Mit dem Erdboden verbunden sind zunächst Anlagen, die mit dem Grundstück fest verbunden sind. Hinzu kommen noch Anlagen, die so schwer sind, dass sie nicht ohne technische Hilfsmittel bewegt werden können. Die Verbindung muss zudem nicht nur ganz vorübergehend sein.

Was ist ein Gebäude?

Gebäude sind selbständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können. (Art. 2 Abs. 2 BayBO)

Wofür ist die Einteilung in Gebäudeklassen (Art. 2 Abs. 3 BayBO) relevant?

In welcher Klasse ein Gebäude einsortiert wird, entscheidet über Art und Umfang der notwendigen Brandschutz- und Statik-Nachweise und deren Prüfung gemäß Art. 62 BayBO.

Wofür ist die Einteilung als Sonderbau (Art. 2 Abs. 4 BayBO) relevant?

Die Klassifizierung als Sonderbau hat verfahrenssteuernde Wirkung. Alle Sonderbauten unterliegen dem regulären, also vollumfänglichen Genehmigungsverfahren gemäß Art. 60 BayBO. Nicht-Sonderbauten sind dagegen im vereinfachten Verfahren nach Art. 59 zu prüfen und können sogar im Freistellungsverfahren (Art. 58) realisiert werden.

Zudem sind teilweise andere bautechnische Nachweise gemäß Art. 62 BayBO notwendig.

Was ist ein Stellplatz?

Stellplätze sind Flächen, die dem Abstellen von Kraftfahrzeugen außerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche dienen. Ausstellungs-, Verkaufs-, Werk- und Lagerräume für Kraftfahrzeuge sind keine Stellplätze oder Garagen. (Art. 2 Abs. 8 Satz 1 und 3 BayBO)

Stellplätze müssen sich also auf Privatgrund befinden und dürfen nur für das Abstellen des Autos verwendet werden, nicht für die Arbeit am Auto oder das Herzeigen des Autos.

Was ist eine Garage?

Garagen sind Gebäude oder Gebäudeteile zum Abstellen von Kraftfahrzeugen. Ausstellungs-, Verkaufs-, Werk- und Lagerräume für Kraftfahrzeuge sind keine Stellplätze oder Garagen. (Art. 2 Abs. 8 Satz 2 und 3 BayBO)

Garagen müssen sich also auf Privatgrund befinden und dürfen nur für das Abstellen des Autos verwendet werden, nicht für die Arbeit am Auto oder das Herzeigen des Autos.

Was ist ein Vollgeschoss?

Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig überirdisch liegen und auf einer Fläche von mindestens zwei Dritteln ihrer Grundfläche mindestens 2,30 Meter hoch sind.

Dies regelte Art. 2 Abs. 5 BayBO in ihrer alten Fassung, die insoweit gemäß Art. 83 Abs. 7 trotz ihrer Aufhebung noch immer gilt – eine kuriose gesetzestechnische Regelung.

Wo ist das Bauverfahren geregelt?

Das Verfahrensrecht ist Teil des Bauordnungsrechts und damit Landesrecht. Es ist daher in der Bayerischen Bauordnung (BayBO), genauer gesagt in deren fünftem Teil, geregelt.

Konkret kann man folgende Regelungsbereiche unterscheiden:

  1. Art. 53 bis 54: Bauaufsichtsbehörden und ihre Aufgaben und Befugnisse
  2. Art. 57 bis 60: die vier Wege zum legalen Bauen – Verfahrensfreiheit, Genehmigungsfreistellung, vereinfachtes Verfahren, reguläres Verfahren
  3. Art. 63 bis 67: der Bauantrag
  4. Art. 68 bis 71: die Baugenehmigung
  5. Art. 74 bis 76: bauaufsichtliche Maßnahmen
Wer ist der Bauherr?

Bauherr ist, wer in eigener Verantwortung eine bauliche Anlage vorbereitet oder ausführt oder dies tun lässt. Diese Definition ist heute nicht mehr in der Bauordnung enthalten, gilt aber weiterhin.

Welche Pflichten hat der Bauherr?

Der Bauherr muss unter anderem

  1. die Baustellentafel anbringen (Art. 9 Abs. 3 BayBO),
  2. für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften sorgen (Art. 49),
  3. geeignete Entwurfsverfasser und Unternehmer beauftragen (Art. 50 Abs. 1 Satz 1),
  4. die vorgeschriebene Korrespondenz mit den Behörden erledigen (Art. 50 Abs. 1 Satz 2, Art. 58 Abs. 3, Art. 64 Abs. 4),
  5. eine Übernahme der Bauherrneigenschaft anzeigen (Art. 50 Abs. 1 Satz 3) und
  6. den Nachbarn die Pläne zur Unterzeichnung vorlegen (Art. 66 Abs. 1 Satz 1).
Wer ist der Entwurfsverfasser?

Entwurfsverfasser ist der Architekt oder andere Sachkundige, der das Bauvorhaben vorbereitet und für dessen Ordnungsmäßigkeit verantwortlich ist (Art. 51 Abs. 1 Satz BayBO).

Wer ist der Bauunternehmer?

Der Bauunternehmer ist derjenige, der den Bau an sich ausführt. Er muss dafür sorgen, dass die Bauarbeiten ordnungsgemäß durchgeführt werden.

Welche Bauaufsichtsbehörden gibt es?

Art. 53 Abs. 1 Satz 1 BayBO legt die drei Ebenen der Bauaufsichtsbehörden fest:

  1. oberste Bauaufsichtsbehörde ist das Ministerium, insbesondere die in diesem befindliche Oberste Baubehörde
  2. höhere Bauaufsichtsbehörden sind die sieben Bezirksregierungen
  3. untere Bauaufsichtsbehörden sind die Kreisverwaltungsbehörden, nämlich
    1. die Landratsämter als Staatsbehörden (Art. 37 Abs. 1 Satz 2 LKrO, 54 Abs. 1 BayBO),
    2. die kreisfreien Städte im übertragenen Wirkungskreis (Art. 9 Abs. 1 Satz 1 GO, Art. 54 Abs. 1 BayBO,
    3. die Großen Kreisstädte im übertragenen Wirkungskreis (Art. 9 Abs. 2 Satz 1 GO, Art. 54 Abs. 1 BayBO) und
    4. (faktisch) die leistungsfähigen kreisangehörigen Gemeinden im Wege der kleinen oder großen Delegation (Art. 53 Abs. 2 BayBO)
Was ist die kleine Delegation? Was ist die große Delegation?

Art. 53 Abs. 2 der Bayerischen Bauordnung delegiert Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörden an die sog. leistungsfähigen kreisangehörigen Gemeinden. Dabei können entweder alle dieser Aufgaben (Art. 53 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1) oder nur bestimmte dieser Aufgaben (Art. 53 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2) an die Gemeinden übertragen werden. Ersteres bezeichnet man als große, Letzteres als kleine Delegation.

Was sind leistungsfähige kreisangehörige Gemeinden?

Leistungsfähige kreisangehörige Gemeinden übernehmen im Rahmen der kleinen oder großen Delegation Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörden. Diese Gemeinden werden in der Zuständigkeitsverordnung im Bauwesen (ZustVBau) einzeln aufgeführt.

Die große Delegation erfolgte auf Burghausen, Feuchtwangen, Friedberg, Sulzbach-Rosenberg, Waldkraiburg, Alzenau i. UFr., Garmisch-Partenkirchen und Vaterstetten (§ 5 Abs. 1), die kleine Delegation auf Neustadt a. d. Aisch, Pfaffenhofen a. d. Ilm, Waldsassen, Bad Wörishofen und Wunsiedel (§ 5 Abs. 2).

Was ist die Aufgabe der Bauaufsichtsbehörden?

Art. 54 Abs. 2 Satz 1 sagt:

Die Bauaufsichtsbehörden haben bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die auf Grund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind.

Die Bauaufsichtsbehörden sind also umfassend, aber nur subsidiär (soweit keine andere Behörde befugt ist) zuständig.

Welche Aufgaben fallen in den übertragenen Wirkungskreis und welche in den eigenen Wirkungskreis der Gemeinden?

Im eigenen Wirkungskreis der Gemeinden liegen folgende Befugnisse:

  1. die Erteilung des Einvernehmens über eine Ausnahme von der Veränderungssperre (§ 14 Abs. 2 Satz 2 BauGB)
  2. die Erteilung des Einvernehmens über eine Baugenehmigung (§ 36 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauGB)
  3. die Erteilung des Einvernehmens über eine Abweichung (Art. 63 Abs. 3 Satz 2 BayBO)
Wer ist passivlegitimiert, wenn die Gemeinde bauaufsichtlich tätig wird?

Zwar nimmt die Gemeinde dann eine Staatsaufgabe wahr. Sie bleibt aber trotzdem ihr eigener Rechtsträger und wird nicht etwa ausführendes Organ des Staates. Die Klage ist also trotzdem gegen die Gemeinde zu richten.

Welche Rechtsgrundlage gibt es für bauaufsichtliche Maßnahmen, wenn keine Spezialnorm einschlägig ist?

Aufgrund des allgemeinen sicherheitsrechtlichen Grundsatzes, dass eine Aufgabenzuweisung noch keine Befugnis zum Treffen von Einzelanordnungen gibt, bedarf es stets einer bestimmten Befugnisnorm. Wenn es keine konkrete Norm gibt, muss auf die Generalklausel des Art. 54 Abs. 2 Satz 2 zurückgegriffen werden:

Sie (die Bauaufsichtsbehörden) können in Wahrnehmung dieser Aufgaben (der Bauaufsicht) die erforderlichen Maßnahmen treffen

Wer muss dem Nachbarn die Baupläne zur Unterzeichnung vorlegen?

Diese Pflicht trifft den Bauherrn gemäß Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BayBO.

Welche Wirkung hat die Unterschrift des Nachbarn?

Die Nachbarunterschrift stellt für sich gesehen keine „Genehmigung“ oder Ähnliches dar. Sie ist auch kein notwendiger Schritt auf dem Weg zur Baugenehmigung. Vielmehr handelt es sich um eine Zustimmung zu den Plänen in dem Sinne, dass er sich nicht gegen das Bauvorhaben wehren wird. Er verzichtet auf öffentlich-rechtliche Rechtsbehelfe und private Abwehransprüche. (Art. 66 Abs. 1 Satz 2 BayBO).

Wie ist eine Klage des Nachbarn zu behandeln, der die Baupläne unterschrieben hat?

Eine solche Klage ist unzulässig, da ihr das Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Es handelt sich um einen Fall des widersprüchlichen Verhaltens (venire contra factum proprium). Denn die Unterschrift galt gemäß Art. 66 Abs. 1 Satz 2 BayBO als Zustimmung und damit als Verzicht auf sämtliche Abwehransprüche.

Muss die Bauaufsichtsbehörde einem Nachbarn, der nicht unterschrieben hat, die Pläne zusenden?

Hier muss man unterscheiden:

Im Moment der Bauantragstellung muss sie ihm keine Pläne zusenden, sie kann dies aber tun, um ihn anzuhören (Art. 66 Abs. 1 Satz 3 BayBO).

Erteilt die Behörde die Baugenehmigung, so hat sie einem nicht unterschreibenden Nachbarn die Baugenehmigung (und damit auch den Inhalt der Baupläne) aber zuzustellen, Art. 66 Abs. 1 Satz 6 BayBO.

Bewirkt eine unterlassene Nachbarbeteiligung die Rechtswidrigkeit des Bauvorhabens?

Nein, die Verletzung formeller Nachbarschutznormen alleine reicht nicht. Der Nachbar muss in eigenen materiellen Rechten verletzt sein, der Bau also sein Eigentumsrecht am Grundstück durch Verletzung nachbarschützender Normen in irgendeiner Form tangieren.

Ändert sich durch die Unterschrift des Nachbarn das Prüfprogramm der Bauaufsichtsbehörde?

Nein, die Unterschrift bewirkt nur einen Verzicht auf Rechtsbehelfe, sie nimmt also vor allem die Klagebefugnis. Trotzdem müssen Rechtsnormen, die (auch) den Nachbarn schützen sollen, weiterhin geprüft werden, da die Rechtmäßigkeit einer objektiven Feststellung bedarf.

Was ist generell-typisierender Drittschutz?

Beim generell-typisierenden Drittschutz handelt es sich um nachbarschützende Normen, die den Nachbarn unabhängig davon schützen, ob er persönlich in bestimmter Weise betroffen ist.

Beispiele: Gebietserhaltungsanspruch im Baugebiet, Abstandsflächen.

Was ist einzelfallbezogener Drittschutz?

Beim einzelfallbezogenen Drittschutz wird nur der Nachbar geschützt, der persönlich individuell vom Bauvorhaben betroffen ist.

Beispiele: allgemeines Rücksichtnahmegebot, Gebot des „Einfügens“.

Woraus ergibt sich die örtliche Zuständigkeit einer Bauaufsichtsbehörde?

Die örtliche Behördenzuständigkeit entnimmt man der allgemeinen Zuständigkeitsregelung aus § 3 Abs. 1 Nr. 1 BayVwVfG. Zuständig ist danach die Behörde, in deren Bezirk das betroffene Grundstück liegt.

Welche Rechtsfolge hat ein Verstoß gegen die örtliche Zuständigkeit?

Erlässt eine Behörde einen Verwaltungsakt in Bezug auf unbewegliches Vermögen außerhalb ihres Zuständigkeitsbereichs, ist dieser VA nicht nur rechtswidrig, sondern gemäß Art. 44 Abs. 2 Satz 3 BayVwVfG sogar nichtig.

Ist die Geflügelhaltung in einem Wohngebiet zulässig?

Grundsätzlich schon, allerdings nur in beschränktem Umfang. Die erlaubte Maximalzahl hängt von den genauen Umständen ab, ein Richtwert von ca. 20 Tieren ist aber ein guter Anhaltspunkt.

Welche Bauaufsichtsbehörde ist sachlich zuständig?

Grundsätzlich ist immer die untere Bauaufsichtsbehörde, also in der Regel das Landratsamt, zuständig. Dies ergibt sich aus Art. 53 Abs. 1 Satz 2 BayBO.

Was ist formelle Illegalität?

Formell illegal ist eine Baumaßnahme, wenn ihr die notwendige Genehmigung fehlt.

Was ist materielle Illegalität?

Materiell illegal ist eine Baumaßnahme, wenn sie im Gegensatz zum materiellen Baurecht vorgenommen wurde, also nicht genehmigt werden könnte.

Was ist die Legalisierungswirkung der Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung hat in ihrem feststellenden Teil rechtssetzende Wirkung: Sie legalisiert ein Vorhaben insoweit. Die Bauaufsichtsbehörde kann sich also nicht mehr darauf berufen, dass das Bauvorhaben materiell rechtswidrig ist.

Wie kann die Bauaufsichtsbehörde gegen ein materiell rechtswidriges, aber durch die Baugenehmigung legalisiertes Vorhaben vorgehen?

Da die Legalisierungswirkung einer bauaufsichtlichen Maßnahme entgegensteht, muss diese Wirkung zunächst beseitigt werden. Die Baugenehmigung, die einen Verwaltungsakt darstellt, muss also aufgehoben werden. Dabei ist die Rücknahme gemäß § 48 BayVwVfG die richtige Rechtsnorm, da die Baugenehmigung ja rechtswidrig war.

Anschließend kann wie gegen ein von Anfang an materiell illegales Vorhaben vorgegangen werden.

Darf eine Baueinstellungsverfügung mündlich erfolgen?

Auch eine Baueinstellungsverfügung kann – wie grundsätzlich jeder Verwaltungsakt – schriftlich erfolgen, Art. 37 Abs. 2 Satz 1 BayVwVfG. Insofern kann der Baukontrolleur also sofort den Weiterbau untersagen, wenn er auf der Baustelle Unregelmäßigkeiten feststellt.

Allerdings ist es sinnvoll und in der Praxis auch die Regel, diesen VA auch ohne Antrag gemäß Art. 37 Abs. 2 Satz 2 schriftlich zu bestätigen. Denn nur dann ist die Klagefrist (§ 58 Abs. 1 VwGO) in Gang gesetzt. Außerdem wird regelmäßig die sofortige Vollziehbarkeit der Einstellung erstrebt sein und das besondere Interesse hieran muss stets schriftlich begründet werden (§ 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO).

Bedarf es bei der Baueinstellung einer Anhörung?

Grundsätzlich ja, Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG.

Jedoch dürfte regelmäßig eine sofortige Entscheidung gemäß Art. 28 Abs. 2 Nr. 1 angezeigt sein, wodurch die Anhörung entbehrlich wird.

Wann darf eine Baueinstellung frühestens und wann spätestens verfügt werden?

Dies kann man schon rein begrifflich beantworten: Eingestellt werden kann nur etwas, was bereits begonnen, aber noch nicht beendet wurde.

Allerdings kann man wohl eine Baueinstellung auch bereits dann verfügen, wenn noch nicht mit dem Bau begonnen wurde, aber der Baubeginn unmittelbar bevorsteht. Es wäre unsinnig und formalistisch, wenn die Bauaufsichtsbehörde hier noch tatenlos zusehen müsste, aber im Moment des ersten Spatenstichs sofort einschreiten dürfte.

Genügt für eine Baueinstellung die formelle Illegalität?

Ja, bereits formelle Illegalität ist ausreichend, um eine Baueinstellung zu verfügen. Schließlich bedeutet dies nur, dass vorerst nicht weiter gebaut werden darf – ein Eingriff in die Substanz liegt also gerade nicht vor. Die Verzögerung ist gerechtfertigt, da der Bauherr gegen seine Pflicht, vorher eine Genehmigung zu erlangen, verstoßen hat. Ansonsten würde die Baugenehmigung faktisch entwertet.

Bedarf die Ermessensentscheidung für eine Baueinstellung einer eingehenden Begründung?

Nein, regelmäßig dürfte die formelle oder materielle Rechtswidrigkeit für sich genommen bereits eine Baueinstellung begründen. Das Ermessen der Behörde ist insoweit intendiert.

Ist die Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens bei der Entscheidung über die Baueinstellung zu berücksichtigen?

Ja, aber nur, wenn das Vorhaben wirklich offensichtlich genehmigungsfähig ist. In diesem Fall wäre es unter Umständen ermessensfehlerhaft, die Baueinstellung zu verfügen.

Nicht notwendig ist aber die vorherige Durchführung einer eingehenden materiellrechtlichen Prüfung. Bedarf diese Frage also näherer rechtlicher Erwägungen oder gar weiterer Nachforschungen, darf allein wegen der mangelnden Genehmigung die Einstellung angeordnet werden.

Wann hat ein Nachbar einen Anspruch auf Baueinstellung?

Wie bei fast allen Entscheidungen gibt es nur einen Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung. Ein Anspruch auf eine bestimmte Anordnung, hier als auf Baueinstellung, ist nur dann gegeben, wenn sich das Ermessen auf null reduziert hat, also nur noch eine bestimmte Entscheidung rechtmäßig ist.

Eine solche Ermesserungsreduzierung ist regelmäßig nur gegeben, wenn das Vorhaben tief in nachbarschützende Normen eingreift und es dem Nachbarn daher unzumutbar wäre, den Bau weiter dulden zu müssen.

Wie wird die Baueinstellung durchgesetzt?

Wird der Baueinstellung zuwidergehandelt, kann die Baustelle gemäß Art. 75 Abs. 2 BayBO versiegelt werden. Baugeräte dürfen beschlagnahmt werden.

Zudem können Zwangsmittel, regelmäßig zunächst das Zwangsgeld (Art. 31 VwZVG), angedroht werden. Dies geschieht häufig gleichzeitig mit Erlass des Grundverwaltungsakts gemäß Art. 36 Abs. 2 VwZVG.

Bedarf es bei der Baubeseitigung einer Anhörung?

Ja, gemäß Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG ist eine Anhörung stets vorgehen. Im Gegensatz zur Baueinstellung ist die Anhörung hier auch normalerweise nicht entbehrlich, da das Ziel (der Abriss) auch durch eine spätere Entscheidung nach der Anhörung noch erreicht werden kann.

Genügt für eine Baubeseitigung die formelle Illegalität?

Nein, das bloße Fehlen einer Genehmigung darf nicht dazu führen, dass wertvolle Wirtschaftsgüter vernichtet werden müssen. Notwendig ist immer auch eine materielle Illegalität.

Auf welchen Zeitpunkt ist für die Prüfung der materiellen Rechtslage bei der Baubeseitigung abzustellen?

Die materielle Rechtslage ist für den Zeitpunkt der Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde abzustellen. Sollte sich aber danach die Rechtslage zugunsten des Bauherrn verändern, ist dies bis zum Abschluss der letzten Tatsacheninstanz zu berücksichtigen.

Wann kann eine formell legal errichtete Anlage beseitigt werden müssen?

Auch bei Vorliegen der notwendigen Genehmigung ist eine Baubeseitigung denkbar, sofern der Bau materiell rechtswidrig ist. Denn viele Normen werden in bestimmten Baugenehmigungsverfahren nicht mehr geprüft, die Genehmigung kann also von vornherein die Übereinstimmung mit diesen Normen nicht bescheinigen.

Wann besitzt ein Schwarzbau Bestandsschutz?

Ist eine bauliche Anlage sowohl formell als auch materiell illegal, so kann sie trotzdem Bestandsschutz genießen, wenn sie ursprünglich materiell rechtmäßig errichtet wurde. Diese Rechtmäßigkeit muss sich aber über mindestens drei Monate erstreckt haben.

Diese Ansicht der Rechtsprechung könnte sich aber in Zukunft ändern, da sie in der Literatur zum Teil scharf kritisiert wird.

Handelt es sich bei der Frage der Alternative zur Baubeseitigung (Art. 76 Satz 1 a.E. BayBO) um ein Tatbestandsmerkmal?

Dies ist strittig. Art. 76 Satz 1 BayBO sagt aus, dass eine Baubeseitigung nur angeordnet werden kann, „wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können“.

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof sieht dies als Tatbestandsmerkmal. Zunächst muss festgestellt werden, dass die Beseitigung der einzige Weg zur Rechtsmäßigkeit ist. Erst danach kann sich die Behörde darüber Gedanken machen, ob eine Beseitigung in Betracht kommt und muss eine Ermessensentscheidung treffen.

Das Bundesverwaltungsgericht versteht diese Einschränkung dagegen als Teil der Ermessensentscheidung. Dadurch ist die Frage nicht mehr gerichtlich voll nachprüfbar, da sie nur bei der Prüfung auf Ermessensfehler eine Rolle spielt.

Wann begründet behördliche Untätigkeit einen Vertrauenstatbestands zugunsten eines Schwarzbaus?

Dass ein Nichthandeln der Behörde tatsächlich berücksichtigenswertes Vertrauen schafft, ist eher selten. Regelmäßig wird man bloße Untätigkeit nicht ausreichen lassen, es muss vielmehr ein „qualifiziertes Unterlassen“ vorliegen.

Gibt es einen Anspruch auf Gleichbehandlung mit anderen Schwarzbauern?

Ja. Es kommt nicht selten vor, dass in einem zusammenhängenden Gebiet viele Schwarzbauten entstehen. In diesem Fall muss die Behörde grundsätzlich alle gleich behandeln, also entweder alle Schwarzbauten dulden oder alle zum Abriss zwingen.

Daneben gibt es aber auch die Möglichkeit einer Differenzierung, aber nur nach sachgerechten Kriterien. Es können also auch nur einzelne Baubeseitigungsanordnungen erlassen werden, wenn die Auswahl in vernünftiger Weise vorgenommen wird. Denkbar ist eine Unterscheidung nach der Baugröße oder die Gewährung von Bestandsschutz für ältere Bauten. Insoweit kann also keine Gleichbehandlung mit sachlich anders gelagerten Fällen verlangt werden.

Wann braucht man eine Duldungsanordnung für eine Baubeseitigung?

Die Beseitigungsanordnung richtet sich regelmäßig nur gegen den Bauherrn. Dieser Bauherr kann aber nicht nur der Eigentümer, sondern bspw. auch der Pächter sein.

Um gegen diesen vollstrecken zu können, muss eine sogenannte Duldungsanordnung erlassen werden. Denn ansonsten gibt es ja keine Rechtsgrundlage für einen Eingriff in seine Rechte.

Ist eine Beseitigungsanordnung rechtswidrig, wenn eine notwendige Duldungsanordnung fehlt?

Nein, die Beseitigung ist nur unter Umständen nicht vollstreckbar, wenn sich der Berechtigte, der nicht Adressat der Beseitigungsanordnung ist, dagegen wehrt.

Was ist die Rechtsgrundlage für die Duldungsanordnung?

Nach herrschender Meinung ermächtigt Art. 76 Satz 1 BayBO auch zum Erlass der Duldungsanordnung. Es handelt sich dabei um ein wesensgleiches Minus: Wenn die Behörde die (aktive) Beseitigung anordnen kann, kann sie erst recht bloße das (passive) Dulden der Beseitigung anordnen.

Warum erlässt die Behörde nicht einfach Duldungsanordnungen gegen alle Berechtigten?

Auch hier gilt der allgemeine sicherheitsrechtliche Grundsatz der Störerauswahl, wie er in Art. 9 des Landesstraf- und Verordnungsgesetzes (LStVG) festgelegt ist. Danach können normalerweise nur Störer, also Verantwortliche, herangezogen werden.

Der Mieter, der einfach nur in ein bestehendes Gebäude eingezogen ist, ist aber weder für den Zustand noch für das Erbauen des Gebäudes verantwortlich. Gegen ihn darf also grundsätzlich nicht (bzw. nur nachrangig) vorgegangen werden, Art. 9 Abs. 3, zweiter Halbsatz LstVG.

Genügt für eine Nutzungsuntersagung die formelle Illegalität?

Ja. Die Begründung ist im Wesentlichen die gleiche wie bei der Baueinstellung.

Ist die Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens bei der Entscheidung über die Nutzungsuntersagung zu berücksichtigen?

Ja, allerdings nur, wenn sie dem Schutz von Mietern dient, die ihre einzige Wohnung durch die Untersagung verlieren würden. Dies wird damit begründet, dass ihnen ihr Besitzrecht nicht plötzlich genommen werden soll.

Wann ist eine Nutzungsänderung baurechtlich relevant?

Eine Nutzungsänderung gemäß Art. 55 BayBO ist theoretisch bei jeder Veränderung des Zwecks eines einzelnen Raums gegeben, wenn bspw. aus einem Kinderzimmer ein privates Arbeitszimmer wird. Allerdings ist nicht jede Nutzungsänderung automatisch baurechtlich relevant. Hierfür ist notwendig, dass in irgendeiner Form bauordnungsrechtliche oder bauplanungsrechtliche Gesichtspunkte berührt sind.

Einen Anhaltspunkt bietet die Frage, ob Belange des § 1 Abs. 6 BauGB berührt sind. In erster Linie wird es um die notwendige Stellplatzzahl, um Anfahrtsverkehr und um den Gebietscharakter gehen.

Wann ist die Nutzungsänderung verfahrensfrei?

§ 57 Abs. 4 BayBO sagt:

Verfahrensfrei ist die Änderung der Nutzung von Anlagen, wenn

1. für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen nach Art. 60 Satz 1 und Art. 62 als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen oder

2. die Errichtung oder Änderung der Anlagen nach Abs. 1 und 2 verfahrensfrei wäre.

In den Fällen der Nr. 1 geht es also um die Frage, ob die neue Nutzung faktisch von der bisherigen Genehmigung umfasst wäre. Nr. 2 bestätigt lediglich, dass die Nutzungsänderung nicht schwerer sein kann als die Errichtung oder bauliche Änderung.

Können größere Vorhaben in einzelne Teile aufgespalten werden, damit diese Teile einem einfacheren Verfahren unterliegen?

Nein, in diesem Fall sind alle Teile eines zusammengehörigen Vorhabens nach dem Verfahren zu genehmigen, das für das Gesamtvorhaben gilt, also praktisch nach dem aufwändigsten Verfahren.

Beispiel: Eine Garage ist zwar nach Art. 57 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 b) BayBO verfahrensfrei. Ist die Garage aber Teil des Hausbaus (z.B., weil dieser ohne die Garage aufgrund der Stellplatzpflicht nicht möglich wäre), so kann die Garage nicht aus dem Gesamtvorhaben herausgelöst und einfacher realisiert werden.

Ist eine Baugenehmigung für ein verfahrensfreies Vorhaben nichtig?

Nein, da dies keinen derart schwerwiegenden und offenkundigen Fehler gemäß Art. 44 BayVwVfG darstellt, dass Nichtigkeit eintreten müsste.

Hat eine überflüssige Baugenehmigung materiellrechtliche Wirkung?

Ja, auch eine Baugenehmigung, die es eigentlich nicht bräuchte, bescheinigt materiellrechtlich, dass das Bauvorhaben dem geltenden Recht entspricht.

Kann der Nachbar eine überflüssige Baugenehmigung anfechten?

Ja, aufgrund ihrer materiellrechtlichen Wirkung ist der Nachbar genauso betroffen wie wenn eine notwendige Baugenehmigung erteilt worden wäre.

Was sind fliegende Bauten?

Art. 72 Abs. 1 Satz 1 BayBO sagt:

Fliegende Bauten sind bauliche Anlagen, die geeignet und bestimmt sind, wiederholt an wechselnden Orten aufgestellt und zerlegt zu werden.

Der Bau bleibt nur dann „fliegend“, wenn er höchstens drei Monate am selben Platz steht.

Welche Genehmigung braucht man für fliegende Bauten?

Fliegende Bauten brauchen aufgrund ihrer kurzen Standdauer keiner Baugenehmigung, sondern lediglich einer Ausführungsgenehmigung gemäß Art. 72 Abs. 2 BayBO. Diese wird in Franken durch die Landesgewerbeanstalt Bayern, im Rest Bayerns durch den TÜV Süd erteilt (§ 6 ZustVBau).

Die Ausführungsgenehmigung entfällt bei bestimmten einfacheren Bauten, Art. 72 Abs. 3 BayBO.

Bestehen die bauaufsichtlichen Befugnisse weiter, wenn ein anderes Gestattungsverfahren einschlägig ist?

Ja, dann die baurechtlichen Anforderungen sind trotzdem einzuhalten. Allerdings werden die Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden dann von der nunmehr zuständigen anderen Fachbehörde wahrgenommen.

Was bedeutet formelle Konzentration?

Die formelle Konzentrationswir­kung bedeutet, dass verschiedene Genehmigungsverfahren zusammengefasst werden. Es sind also nicht verschiedene Anträge bei verschiedenen Behörden notwendig, sondern die zuständige Behörde im für vorrangig erklärten Verfahren prüft alle materiellen Voraussetzungen, auch diejenigen aus eigentlich fachfremden Rechtsgebieten.

Es ändert sich also nicht das, was geprüft wird, sondern nur, wer es prüft.

Konzentrationswir­kungen sind vor allem im wasser- und immissionsschutzrechtlichen Verfahren häufig.

In welchen Fällen ist die Baugenehmigung das vorrangige Verfahren?

In seltenen, wenig praxis- oder klausurrelevanten Fällen findet eine formelle Konzentrationswir­kung zugunsten des Baugenehmigungsverfahren statt. Dieses ist vorrangig gegenüber denkmalschutzrechtlichen (Art. 6 Abs. 3 Denkmalschutzgesetz) und straßensondernutzungsrechtlichen (Art. 18 Straßen- und Wegegesetz) Genehmigungen.

Können auch mehrere Genehmigungen nebeneinander notwendig sein?

Ja, dies ist immer dann der Fall, wenn keines der betroffenen Gesetze eine formelle Konzentrationswir­kung in die eine oder andere Richtung anordnet.

Dies ist vor allem im Gaststättenrecht (§ 1 GastG) relevant.

Welche Behörde prüft bei nebeneinander stehenden Genehmigungen Tatbestandsmerkmale, die für beide Behörden relevant sind?

Sollte eine Frage für beide Genehmigungen relevant sein, so wird diese von der sachnäheren Behörde geprüft. Deren Ergebnis ist für die andere(n) Behörde(n) bindend.

Welche Behörde sachnäher ist, wird danach entschieden, zu welchem Regelungsgegenstand der stärkere Bezug besteht.

Ist ein Bauvorhaben plankonform, wenn es nur ganz unerheblich von Bauvorschriften abweicht?

Grundsätzlich nicht, eine Freistellung scheitert dann stets.

Einzige Ausnahme ist das Abweichen in geringfügigem Ausmaß von Baulinien oder Baugrenzen gemäß § 23 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 BauNVO. Dabei handelt es sich um kodifizierte Ausnahmetatbestände, die aus sich heraus gelten.

Ist die Erklärung der Gemeinde über die Durchführung des Genehmigungsverfahrens ein VA?

Nein, es handelt sich dabei nur um eine öffentlich-rechtliche Willenserklärung.

Wann kann die Gemeinde ein Genehmigungsverfahren verlangen?

Im Prinzip immer. Es genügt jeder sachliche, mit dem Bauvorhaben zusammenhängende Grund. Insbesondere genügen auch Argumente, die mit der Planungshoheit der Gemeinde nichts zu tun haben.

Wie kann die Gemeinde den Bebauungsplan noch ändern, wenn bereits ein Freistellungsantrag eingereicht ist?

Der einfachste Weg führt hier sicher über eine Veränderungssperre. Kann diese jedoch nicht mehr rechtzeitig erlassen werden, kommen folgende Vorgehensweisen in Betracht:

  • Verlangen nach Durchführung des Genehmigungsverlangens, um das Verfahren zu verzögern
  • Antrag auf vorläufige Untersagung (Art. 58 Abs. 2 Nr. 4 BayBO)

In der so gewonnenen Zeit kann dann eine Veränderungssperre erlassen oder das Bauvorhaben nach § 15 Abs. 1 BauGB zurückgestellt werden.

Ist der Antrag auf vorläufige Untersagung eine laufende Angelegenheit?

Ja, denn die Gemeinde hat durch Erlass des Bebauungsplans ihre Planhoheit abschließend ausgeübt und damit die Grundlagenentscheidung (durch den Gemeinderat) getroffen. Die vorläufige Untersagung hat demgegenüber keine besondere Bedeutung mehr.

Zudem dürfte es sich regelmäßig um eine dringliche Angelegenheit (Art. 37 Abs. 3 Satz 1 GemO) handeln.

Wann gilt die Freistellung nach Ablauf der Monatsfrist (Art. 58 Abs. 3 Satz 3) nicht?

Keine Anwendung hat die Monatsfrist natürlich, wenn die Gemeinde vor Ablauf erklärt hat, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll oder sie eine vorläufige Untersagung beantragt hat. Außerdem beginnt die Frist bei unvollständigen Unterlagen schon gar nicht zu laufen, der Ablauf eines Monats ist also hier nicht relevant.

Wann beginnt die Monatsfrist für die Freistellung?

Es handelt sich um eine Ereignisfrist, die vom Eingang der vollständigen Unterlagen abhängt. Sie beginnt also am Tag nach dem Zugang, den der Bauherr zu beweisen hat.

Wie kann die Gemeinde die Frist wahren?

Grundsätzlich muss sie den Zugang der Willenserklärung innerhalb der Frist nachweisen. Bei Übermittlung per einfachem Brief ist die Drei-Tages-Fiktion des Art. 41 Abs. 2 BayVwVfG, die eigentlich nur für VA gilt, analog anzuwenden.

Beantragt die Gemeinde die vorläufige Untersagung, muss sie den Bauherrn ebenfalls innerhalb der Monatsfrist davon benachrichtigen, damit dieser nicht irrtümlich mit dem Bauvorhaben beginnt.

Wie wird der Nachbar beteiligt?

Gemäß Art. 58 Abs. 3 Satz 2 hat ihn der Bauherr zu informieren. Dies kann grundsätzlich formlos erfolgen, einer Planunterschrift (Art. 66 Abs. 1 Satz 1) bedarf es nicht zwingend, da Art. 58 Abs. 3 Satz 3 nicht auf diese Vorschrift verweist.

Wie kann sich der Nachbar bei verfahrensfreien und genehmigungsfreigestellten Bauvorhaben wehren?

Da hier kein Verwaltungsakt existiert, kann er keine Anfechtungsklage erheben. Er muss also aktiv mit der Verpflichtungsklage ein bauafsichtliches Vorgehen einfordern.

Genießt der Bauherr nach Ablauf der Monatsfrist des Art. 58 Abs. 3 Satz 3 Vertrauensschutz?

Nein, denn für die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften ist er selbst verantwortlich. Die Gemeinde trifft keine Prüfpflicht, es gibt also auch kein Verhalten, auf das er vertrauen könnte.

Hat der Nachbar einen Anspruch darauf, dass das Genehmigungsverfahren durchgeführt wird?

Nein, formelle Fehler kann der Nachbar grundsätzlich nicht rügen. Er muss geltend machen, in seinen materiellen Rechten verletzt zu sein.

Hat der Nachbar einen Anspruch auf bauaufsichtliche Maßnahmen?

Nein, er hat nur einen Anspruch auf fehlerfreie Ermessensausübung und in deren Rahmen auf Berücksichtigung auch seiner Belange.

Wann kann das Ermessen der Bauaufsicht auf null reduziert sein?

Dies kommt grundsätzlich nur bei erheblichen und intensiven Verletzungen nachbarschützender Normen in Betracht. Um die Position des Nachbarn nicht zu sehr zu untergraben, wird eine solche Verletzung aber regelmäßig anzunehmen sein, wenn der Verstoß nicht nur unerheblich ist.

Wann ist bauaufsichtliches Einschreiten im Wege der einstweiligen Rechtsschutzes anzuordnen?

Auch hier wird eine relativ niedrige Eingriffsschwelle verlangt. Danach genügen ernstliche Zweifel an der Vereinbarkeit des Vorhabens mit den drittschützenden Regelungen und die Glaubhaftmachung einer mehr als lediglich bagatellhaften Betroffenheit.

Ist ein Vorhaben im Außenbereich zulässig, wenn es im Innenbereich Standorte gibt, die aber nicht verfügbar sind?

Ja. Das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 20.06.2013, BVerwG 4 C 2.12) bestätigt zwar die gesetzliche Wertung, dass die Verwirklichung im Innenbereich grundsätzlich Vorrang gegenüber einem Bau im Außenbereich genießt. Dabei stellt es aber allein darauf ab, ob die Standorte wirklich verfügbar sind. Insoweit ist auch darauf abzustellen, ob die Eigentümer dieser Grundstücke diese auch verkaufen oder anderweitig zur Verfügung stellen würden. Auf eine tatsächlich nicht realisierbare Baumöglichkeit muss sich der Bauherr nicht vertrösten lassen.

Wann muss der Entwurfsverfasser bauvorlageberechtigt sein?

Nur bei Errichtung und Änderung von Gebäuden, Art. 61. Für eine bloße Nutzungsänderung gilt dies also nicht.

Muss der Bauherr zivilrechtlich befugt sein, das Bauvorhaben durchzuführen?

Nein, dies ist nicht notwendig. Weder das Eigentum noch eine sonstige Berechtigung werden durch die Bauaufsicht geprüft. Nur in Ausnahmefällen kann das Sachbescheidungsinteresse fehlen.

Wie werden Fachbehörden beteiligt?

Gemäß Art. 65 Abs. 1 Nr. 1 sind alle Behörden, ohne deren Stellungnahme die Genehmigungsfähigkeit des Antrags nicht beurteilt werden kann, durch die Bauaufsichtsbehörde zu unterrichten. Dafür legt sie die Pläne vor und fordert zu einer Stellungnahme innerhalb eines Monats auf.

Was passiert, wenn eine Fachbehörde nicht innerhalb eines Monats reagiert?

Die Behörden müssen innerhalb eines Monats ihre Zustimmung verweigern, ansonsten gilt sie gemäß Art. 65 Abs. 1 Satz 2 als erteilt.

Darf die Bauaufsichtsbehörde Gesichtspunkte noch prüfen, wenn die Zustimmung nicht durch die Fachbehörde verweigert wurde?

Ja, das Prüfprogramm bleibt insoweit unberührt. Unter Umständen muss sie hierfür den verspäteten Bericht abwarten.

Darf die Bauaufsichtsbehörde verspätete Stellungnahmen von Fachbehörden noch berücksichtigen?

Ja, Art. 65 Abs. 1 Satz 3 sagt ausdrücklich, dass für die Rechtmäßigkeit entscheidende Stellungnahmen stets zu berücksichtigen sind.

Welche Grundstücke sind benachbart im Sinne des Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BayBO?

Benachbart sind alle Buchgrundstücke, die durch das Bauvorhaben in ihren öffentlich-rechtlichen Interesse betroffen sein könnten. Hierzu gehören jedenfalls die unmittelbar angrenzenden Grundstücke.

Wer ist Nachbar im Sinne des Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BayBO?

Nachbarn sind nur die Personen, die dingliche Rechte am Grundstück haben, also Eigentümer und Erbbauberechtigte.

Keine Nachbarn sind die obligatorisch Berechtigten, insbesondere die Mieter. Deren Rechte werden vielmehr durch den Eigentümer wahrgenommen.

Welche Wirkung hat die Nachbarunterschrift auf den Plänen?

Die Unterschrift gilt als Zustimmung, Art. 66 Abs. 1 Satz 2 BayBO. Dadurch verliert der Nachbar seine Klagebefugnis, eine eventuelle Klage wäre dann unzulässig.

Wie weit reicht die Wirkung der Nachbarunterschrift?

Der Rechtsverzicht bezieht sich nicht nur auf die Ausführung des Bauvorhabens, sondern auch auf die folgende Nutzung und ihre Begleiterscheinungen wie Immissionen. Ein Verzicht im Hinblick auf erhebliche Gesundheits- und Lebensgefahren dürfte dagegen nicht verzichtbar sein. Auch spätere Änderungen sind nicht erfasst.

Bis wann ist die Nachbarunterschrift widerruflich?

Grundsätzlich nur bis zum Zugang der Unterschrift bei der Baubehörde.

Muss die Baugenehmigungsbehörde trotz Nachbarunterschrift die nachbarschützenden Normen prüfen?

Ja, ihr Prüfprogramm wird dadurch nicht beeinträchtigt. Es handelt sich lediglich um einen Rechtsbehelfsverzicht des Nachbarn.

Bedeutet eine fehlende Nachbarbeteiligung, dass dieser in seinen Rechten verletzt ist?

Nein, es handelt sich lediglich um einen formellen Fehler, der dazu führt, dass der Nachbar alle seine Rechte behält und auch seine Rechtsbehelfsfrist nicht in Gang gesetzt wird. Eine Rechtsverletzung kann er nur darauf stützen, dass ein Verstoß gegen materiell nachbarschützende Vorschriften gegeben ist.

Was ist die öffentliche Bekanntgabe?

Bei der öffentlichen Bekanntgabe gemäß Art. 66 Abs. 4 wird die Nachbarbeteiligung durch eine umfassende Beteiligung aller möglicherweise Betroffenen sichergestellt. Insoweit sind nicht nur die baurechtlichen Nachbarn, sondern auch die immissionsschutzrechtlichen Nachbarn (inkl. Mieter) zu beteiligen, Art. 66 Abs. 4 Satz 1.

Was ist die Auswirkung der öffentlichen Bekanntgabe?

Nach erfolgter öffentlicher Bekanntgabe sind alle Einwendungen innerhalb eines Monats geltend zu machen. Danach sind diese materiell präkludiert (Art. 66 Abs. 4 Satz 2). Eine eventuelle Klage wäre danach unzulässig.

Was ist im eingeschränkten Prüfprogramm (Art. 59) zu prüfen?

Das eingeschränkte Prüfprogramm umfasst nur

  • die Zulässigkeit nach den §§ 29 bis 38 BauGB,
  • die Übereinstimmung mit örtlichen Bauvorschriften,
  • Abweichungen, sofern diese beantragt wurden, und
  • andere öffentlich-rechtliche Vorschriften, hinsichtlich derer die formelle Konzentrationswirkung gilt.
Was ist im umfassenden Prüfprogramm (Art. 60) zu prüfen?

Das umfassende Prüfprogramm umfasst im Gegensatz zum eingeschränkten Prüfprogramm das gesamte materielle Bauordnungsrecht.

Wann wird Fachrecht berücksichtigt?

Grundsätzlich wird Fachrecht im Rahmen der Baugenehmigung nur geprüft, wenn es durch eine Kollisionsnorm ausdrücklich dem Baugenehmigungsverfahren einverleibt wurde (Art. 59, 60 Satz 1 Nr. 3).

Nicht berücksichtigt wird bspw. das Gaststättenrecht.

Was besagt die Schlusspunkttheorie?

Nach dieser Theorie war die Baugenehmigung stets Schlusspunkt aller Genehmigungsverfahren. Sie durfte erst erteilt werden, wenn alle notwendigen Genehmigungen erteilt waren. Der BayVGH hat sich dieser Theorie jedoch nicht angeschlossen. Fachrechtliche Genehmigungen, deren Vorliegen nicht zu prüfen ist, müssen von der Baubehörde nicht geprüft werden.

Kann die Baugenehmigung versagt werden, wenn das Vorhaben gegen nicht zu prüfende Vorschriften verstößt?

Ja, dies ist gemäß Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BayBO zulässig. Die Baubehörde muss also nicht erst die Genehmigung erteilen und danach sofort eine Einstellung verfügen, sondern kann dies bereits im Genehmigungsverfahren berücksichtigen. Insoweit fehlt es dem Bauherrn am Sachbescheidungsinteresse.

Muss die Baugenehmigungsbehörde auf Verstöße gegen nicht zu prüfende Vorschriften hinweisen?

Grundsätzlich nein, sie kann sich ein späteres Vorgehen gegen die Verstöße ihrem pflichtgemäßen Ermessen vorbehalten. Ein Hinweis darauf kann zweckmäßig sein, ist allerdings nicht verpflichtend.

Wie weit reicht die Feststellungswirkung der Baugenehmigung?

Nur so weit wie das Prüfprogramm reicht. Im Übrigen liegt die Einhaltung von Vorschriften in der eigenen Verantwortung des Bauherrn.

Erweitert die Baubehörde ihr Prüfprogramm über den Pflichtinhalt hinaus, so erstreckt sich die Feststellungswirkung hierauf nur, wenn sich dies aus dem Tenor der Genehmigung (und nicht etwa nur aus der Begründung) ergibt.

Gilt der eingeschränkte Prüfumfang auch für den Nachbarschutz?

Ja, der Nachbar kann die erteilte Baugenehmigung nicht mit dem Hinweis auf die Verletzung nicht zu prüfender Vorschriften anfechten; insoweit fehlt ihm die Klagebefugnis. Er muss in diesem Fall vielmehr auf bauaufsichtliches Einschreiten klagen.

Kann der Nachbar die Baugenehmigung wegen erteilter Abweichungen anfechten?

Ja, diese sind integraler Bestandteil der Baugenehmigung, da sie bestimmen, welches Bauvorhaben genau zulässig ist.

Wann bedarf die Baugenehmigung einer Begründung?

Grundsätzlich nur, wenn von nachbarschützenden Vorschriften abgewichen wurde oder nachbarlichen Einwendungen nicht stattgegeben wurde (Art. 68 Abs. 2 Satz 2) oder das gemeindliche Einvernehmen ersetzt wurde (Art. 67 Abs. 3 Satz 1).

Wem ist die Baugenehmigung zuzustellen?

Die Zustellung erfolgt an

  • den Antragsteller
  • die Gemeinde, sofern sie nicht zugestimmt hat,
  • den Nachbarn, sofern dieser nicht zugestimmt hat oder einen Einwendungen nicht stattgegeben wurde.
Welche Folgen hat ein Zustellungsmangel?

Der Bauherr darf ab Bekanntgabe grundsätzlich mit dem Bau beginnen.

Hinsichtlich anderer Beteiligter beginnt ihre jeweilige Klagefrist in diesem Fall nicht zu laufen. Heilung gemäß Art. 9 VwZVG durch tatsächlichen Zugang ist möglich. Außerdem verwirkt der Nachbar sein Recht, wenn er nicht innerhalb eines Jahres nach (zumutbarer Möglichkeit der) Kenntnisnahme Klage erhebt.

Wann darf eine Baugenehmigung mit Nebenbestimmungen versehen werden?

Die Baugenehmigung ist in der Regel ein gebundener Verwaltungsakt. Ein solcher darf nur dann mit einer Nebenbestimmung verbunden werden, wenn dies besonders zugelassen ist oder die gesetzlichen Voraussetzungen sicherstellen soll.

Allerdings können Baugenehmigungen, die eine Abweichung beinhalten (Art. 63 Abs. 1), grundsätzlich mit einer Nebenbestimmung versehen werden, da hier kein Anspruch auf die Genehmigung besteht.

Wie lang gilt die Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung gilt an sich unbegrenzt, sie erlischt aber, wenn vier Jahre lang kein Gebrauch von ihr gemacht wurde (Art. 69 Abs. 1, erster Halbsatz). Allerdings sind mehrere Unterbrechungen von insgesamt längerer Dauer, aber jeweils weniger als vier Jahren zulässig, sofern die Fertigstellung immer noch beabsichtigt wird. Bei einer Klage gegen die Baugenehmigung verlängert sich die Frist bis zur Unanfechtbarkeit (Art. 69 Abs. 1, zweiter Halbsatz).

Kann Geltungsdauer der Baugenehmigung verlängert werden?

Ja, es sind beliebig viele Verlängerungen um jeweils bis zu zwei Jahre möglich (Art. 69 Abs. 2 Satz 1), wobei aber der Antrag vor dem Erlöschen der Genehmigung zugegangen sein muss, damit noch eine rückwirkende Verlängerung (Art. 69 Abs. 2 Satz 2) möglich ist.

Was ist Voraussetzung für die Verlängerung?

Eine Verlängerung erfolgt nur, wenn das Vorhaben weiterhin den zu prüfenden Bauvorschriften entspricht. Hierfür bedarf es wiederum des gemeindlichen Einvernehmens. Eine erneute Nachbar- und Fachbehördenbeteiligung ist dagegen nicht notwendig, wenn sich an der Sach- und Rechtslage nichts geändert hat.

Was ist passiver Bestandsschutz?

Eine wirksame und bestandskräftige Baugenehmigung verleiht dem fertigen Vorhaben passiven Bestandsschutz unabhängig von ihrer Rechtmäßigkeit. Das Vorhaben darf bestehen bleiben, insbesondere auch bei späteren Rechtsänderungen.

Wann endet der passive Bestandsschutz?

Der Bestandsschutz endet, wenn das Bauwerk, auf das er sich bezieht, vollständig zerstört ist. Bei einer Nutzungsunterbrechung gilt:

  • im ersten Jahr ist stets mit einer Wiederaufnahme der Nutzung zu rechnen;
  • im folgenden Jahr ist in der Regel mit einer Wiederaufnahme zu rechnen;
  • danach muss substantiierter Vortrag erfolgen, dass keine endgültige Nutzungsaufgabe vorliegt.
Welche Bedeutung hat die Versagung einer Baugenehmigung?

Bei einer abgelehnten Baugenehmigung bedeutet dies zunächst, dass ein Bauverbot besteht. Die Nichtübereinstimmung mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften wird dadurch aber nicht verbindlich festgestellt. Ein neuer Bauantrag kann daher jederzeit eingereicht werden.

Welche Bedeutung hat ein rechtskräftiges Urteil über die Versagung einer Baugenehmigung?

Die Bindungswirkung eines Urteils gilt zwischen denselben Beteiligten und ihren Rechtsnachfolgern bei unveränderter Sach- und Rechtslage. Die Behörde kann sich daher auf eine wiederholende Verfügung beschränken und lediglich auf das Urteil hinweisen.