Baurecht – Bauaufsicht

Baueinstellung

Darf eine Baueinstellungsverfügung mündlich erfolgen?

Ja.

Nach Art. 37 Abs. 2 BayVwVfG kann ein Verwaltungsakt grundsätzlich

• schriftlich,
• elektronisch,
• mündlich oder
• in anderer Weise

erlassen werden.

Eine Baueinstellung nach Art. 75 BayBO kann deshalb auch unmittelbar auf der Baustelle mündlich verfügt werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde einen Verstoß feststellt.

Eine schriftliche Bestätigung ist insbesondere aus Gründen der Rechtssicherheit sinnvoll. Nach Art. 37 Abs. 2 Satz 2 BayVwVfG muss ein mündlicher Verwaltungsakt schriftlich oder elektronisch bestätigt werden, wenn daran ein berechtigtes Interesse besteht und der Betroffene dies unverzüglich verlangt.

Wird zusätzlich die sofortige Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO angeordnet, muss das besondere Vollzugsinteresse grundsätzlich nach § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO schriftlich begründet werden.

Die Rechtsbehelfsfrist hängt dagegen nicht allein davon ab, ob die Baueinstellung schriftlich ergeht. Für die reguläre Frist ist insbesondere eine ordnungsgemäße Rechtsbehelfsbelehrung nach § 58 Abs. 1 VwGO erforderlich.

Bedarf es bei einer Baueinstellung einer Anhörung?

Grundsätzlich ja.

Eine Baueinstellung greift in Rechte des Betroffenen ein, sodass vor ihrem Erlass grundsätzlich eine Anhörung nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG erforderlich ist.

Davon kann jedoch insbesondere nach Art. 28 Abs. 2 Nr. 1 BayVwVfG abgesehen werden, wenn eine sofortige Entscheidung wegen

• Gefahr im Verzug oder
• eines besonderen öffentlichen Interesses

notwendig erscheint.

Gerade bei laufenden rechtswidrigen Bauarbeiten kann ein sofortiges Einschreiten erforderlich sein, damit nicht während einer vorherigen Anhörung weitere Tatsachen geschaffen werden.

Eine Anhörung ist aber nicht bei jeder Baueinstellung automatisch entbehrlich. Maßgeblich bleiben die Umstände des Einzelfalls.

Wann kann eine Baueinstellung verfügt werden?

Art. 75 BayBO betrifft die Einstellung laufender Arbeiten.

Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften

• errichtet,
• geändert oder
• beseitigt,

kann die Bauaufsichtsbehörde die Einstellung der Arbeiten anordnen.

Art. 75 Abs. 1 BayBO nennt darüber hinaus besondere Fälle, beispielsweise wenn

• ein genehmigungspflichtiges Vorhaben zu früh begonnen wird,
• von genehmigten Bauvorlagen abgewichen wird oder
• bei einem genehmigungsfreigestellten Vorhaben von den eingereichten Unterlagen abgewichen wird.

Sind sämtliche Arbeiten bereits endgültig abgeschlossen, kommt eine Baueinstellung grundsätzlich nicht mehr in Betracht. Dann können jedoch andere bauaufsichtliche Maßnahmen, insbesondere nach Art. 76 BayBO, einschlägig sein.

Genügt für eine Baueinstellung die formelle Illegalität?

Ja.

Das Fehlen einer erforderlichen Baugenehmigung kann grundsätzlich bereits eine Baueinstellung nach Art. 75 BayBO rechtfertigen.

Nach der Rechtsprechung müssen für eine Baueinstellung nicht einmal sämtliche Verstöße bereits abschließend feststehen. Es können konkrete objektive Anhaltspunkte genügen, die es wahrscheinlich machen, dass ein öffentlich-rechtswidriger Zustand geschaffen wird.

Der Grund liegt darin, dass die Baueinstellung zunächst verhindern soll, dass während einer ungeklärten Rechtslage weitere Tatsachen geschaffen werden.

Muss die Baueinstellung besonders ausführlich ermessensrechtlich begründet werden?

Art. 75 BayBO eröffnet der Bauaufsichtsbehörde Ermessen.

Nach der Rechtsprechung entspricht es jedoch regelmäßig dem Zweck der Vorschrift, rechtswidrige oder formell illegale Bauarbeiten einzustellen.

Man spricht insoweit häufig von intendiertem Ermessen.

Das bedeutet aber nicht, dass überhaupt keine Ermessensprüfung erforderlich wäre.

Besondere Umstände des Einzelfalls müssen berücksichtigt werden. Eine schematische Baueinstellung kann insbesondere dann problematisch sein, wenn sie offensichtlich unverhältnismäßig wäre.

Muss die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens vor einer Baueinstellung abschließend geprüft werden?

Nein.

Die Bauaufsichtsbehörde muss vor einer Baueinstellung grundsätzlich kein vollständiges Baugenehmigungsverfahren vorwegnehmen.

Gerade die Baueinstellung soll verhindern, dass bis zur Klärung der Genehmigungsfähigkeit weitere bauliche Tatsachen geschaffen werden.

Ist die materielle Zulässigkeit des Vorhabens dagegen ohne weitere Prüfung völlig eindeutig, kann dies im Rahmen der Verhältnismäßigkeit Bedeutung gewinnen.

Eine bloß behauptete oder erst nach umfangreicher rechtlicher und tatsächlicher Prüfung feststellbare Genehmigungsfähigkeit hindert die Baueinstellung grundsätzlich nicht.

Wann hat ein Nachbar einen Anspruch auf Baueinstellung?

Eine bloße Rechtswidrigkeit des Bauvorhabens genügt nicht.

Ein Nachbar kann bauaufsichtliches Einschreiten nur verlangen, wenn

• eine Vorschrift verletzt wird, die gerade auch seinem Schutz dient, und
• sich das Ermessen der Bauaufsichtsbehörde hinsichtlich des Einschreitens auf Null reduziert hat.

Fehlt eine Ermessensreduzierung auf Null, kann grundsätzlich nur ein Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung über ein bauaufsichtliches Einschreiten bestehen.

Eine Ermessensreduzierung auf Null kommt nach der Rechtsprechung insbesondere in Betracht, wenn die Beeinträchtigung des Nachbarn einen erheblichen Grad erreicht und seine Interessen gegenüber den Interessen des Bauherrn deutlich überwiegen.

Besonders gewichtig sind unmittelbare Gefahren für hochrangige Rechtsgüter wie

• Leben,
• Gesundheit oder
• sonstige unzumutbar beeinträchtigte geschützte Rechtspositionen.

Allein ein Verstoß gegen eine nachbarschützende Vorschrift führt noch nicht automatisch zu einem Anspruch auf eine bestimmte bauaufsichtliche Maßnahme.

Wie wird eine Baueinstellung durchgesetzt?

Werden die Arbeiten trotz wirksamer Baueinstellung fortgesetzt, kann die Bauaufsichtsbehörde nach Art. 75 Abs. 2 BayBO

• die Baustelle versiegeln oder
• an der Baustelle vorhandene Bauprodukte, Geräte, Maschinen und Bauhilfsmittel in amtlichen Gewahrsam bringen.

Daneben stehen die allgemeinen Zwangsmittel des Bayerischen Verwaltungszustellungs- und Vollstreckungsgesetzes zur Verfügung.

Besonders bedeutsam ist das Zwangsgeld nach Art. 31 VwZVG.

Die Zwangsmittelandrohung kann nach Art. 36 Abs. 2 VwZVG mit dem Grundverwaltungsakt verbunden werden. Sie soll insbesondere dann mit ihm verbunden werden, wenn der sofortige Vollzug angeordnet ist oder ein Rechtsbehelf ohnehin keine aufschiebende Wirkung besitzt.

Baubeseitigung

Bedarf es vor einer Beseitigungsanordnung einer Anhörung?

Grundsätzlich ja.

Eine Beseitigungsanordnung nach Art. 76 Satz 1 BayBO greift erheblich in die Rechte des Betroffenen ein.

Daher ist grundsätzlich eine vorherige Anhörung nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG erforderlich.

Anders als bei einer kurzfristig notwendigen Baueinstellung besteht bei einer Beseitigungsanordnung häufig kein vergleichbarer Zeitdruck.

Ein Absehen von der Anhörung ist aber auch hier möglich, wenn einer der gesetzlichen Ausnahmefälle des Art. 28 Abs. 2 oder 3 BayVwVfG vorliegt.

Genügt für eine Baubeseitigung die formelle Illegalität?

Grundsätzlich nein.

Eine Beseitigungsanordnung nach Art. 76 Satz 1 BayBO setzt regelmäßig voraus, dass die Anlage nicht nur formell illegal ist, sondern auch materiell nicht rechtmäßig bestehen bleiben kann.

Das bloße Fehlen einer erforderlichen Genehmigung rechtfertigt deshalb grundsätzlich noch nicht den Abriss einer materiell genehmigungsfähigen Anlage.

Art. 76 Satz 1 BayBO verlangt ausdrücklich, dass eine Beseitigung nur angeordnet werden kann, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können.

Ist das Vorhaben genehmigungsfähig, kann deshalb grundsätzlich zunächst eine nachträgliche Legalisierung in Betracht kommen.

Auf welchen Zeitpunkt kommt es bei der Rechtmäßigkeit einer Beseitigungsanordnung an?

Grundsätzlich ist auf die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung abzustellen.

Ob und in welchem Umfang spätere Änderungen zugunsten des Betroffenen bis zum Abschluss des gerichtlichen Verfahrens berücksichtigt werden müssen, ist nicht in allen Konstellationen abschließend geklärt.

Insbesondere bei einer nachträglichen Änderung der Rechtslage kann zu prüfen sein, ob

• die Beseitigungsanordnung noch vollzogen werden darf,
• ein Wiederaufgreifen des Verwaltungsverfahrens erforderlich ist oder
• die spätere Genehmigungsfähigkeit bereits im gerichtlichen Verfahren berücksichtigt werden muss.

Die pauschale Aussage, jede Änderung bis zum Abschluss der letzten Tatsacheninstanz sei zwingend zu berücksichtigen, wäre deshalb zu weitgehend.

Kann eine Anlage trotz vorhandener Baugenehmigung bauaufsichtlich beanstandet werden?

Ja, soweit die Baugenehmigung den betreffenden Rechtsverstoß nicht verbindlich legalisiert.

Die Feststellungswirkung einer Baugenehmigung reicht grundsätzlich nur so weit wie ihr Regelungs- und Prüfungsumfang.

Gerade im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren werden nicht sämtliche öffentlich-rechtlichen Anforderungen geprüft.

Ein Verstoß gegen eine Vorschrift, die nicht Gegenstand der Genehmigungswirkung ist, kann deshalb grundsätzlich weiterhin bauaufsichtlich verfolgt werden.

Anders ist es, soweit eine wirksame Baugenehmigung gerade die betreffende Ausführung oder Nutzung verbindlich gestattet. Dann muss zunächst die Legalisierungswirkung dieser Genehmigung beseitigt werden.

Genießt ein ungenehmigter Schwarzbau Bestandsschutz, wenn er irgendwann materiell rechtmäßig war?

Darauf sollte nicht mehr pauschal vertraut werden.

Ältere Rechtsprechung hat unter bestimmten Voraussetzungen angenommen, dass auch eine ungenehmigte Anlage Bestandsschutz genießen könne, wenn sie während eines relevanten Zeitraums materiell rechtmäßig gewesen sei.

Die Vorstellung einer festen Mindestdauer von beispielsweise drei Monaten sollte jedoch nicht als allgemeine aktuelle Regel dargestellt werden.

In der neueren Rechtsprechung wird zunehmend betont, dass eine genehmigungspflichtige Anlage grundsätzlich nur dann durch Bestandsschutz gegen bauaufsichtliche Maßnahmen geschützt ist, wenn sie von einer wirksamen Genehmigung gedeckt ist.

Auch aus Art. 14 GG lässt sich kein allgemeiner unmittelbarer Anspruch auf Bestandsschutz eines formell illegalen Bauwerks herleiten.

Wann darf eine Beseitigungsanordnung nach Art. 76 Satz 1 BayBO ergehen?

Art. 76 Satz 1 BayBO erlaubt eine teilweise oder vollständige Beseitigung nur, wenn

• die Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert wurde und
• rechtmäßige Zustände nicht auf andere Weise hergestellt werden können.

Vor einer vollständigen Beseitigung ist deshalb insbesondere zu prüfen, ob rechtmäßige Zustände beispielsweise durch

• eine nachträgliche Genehmigung,
• eine Befreiung oder Abweichung,
• einen Teilrückbau oder
• eine anderweitige Anpassung des Vorhabens

hergestellt werden können.

Die Beseitigung ist regelmäßig das einschneidendste bauaufsichtliche Mittel und muss verhältnismäßig sein.

Ist die Möglichkeit, auf andere Weise rechtmäßige Zustände herzustellen, Tatbestand oder Ermessen?

Art. 76 Satz 1 BayBO formuliert ausdrücklich:

Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert, so kann die Bauaufsichtsbehörde die teilweise oder vollständige Beseitigung der Anlagen anordnen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können.

Für die praktische Prüfung sollte die Frage, ob andere Möglichkeiten zur Herstellung rechtmäßiger Zustände bestehen, jedenfalls eigenständig vor der endgültigen Beseitigungsentscheidung geprüft werden.

Daneben bleibt eine Ermessens- und Verhältnismäßigkeitsprüfung erforderlich.

Die dogmatische Einordnung einzelner Aspekte als Tatbestands- oder Ermessensfrage ändert nichts daran, dass eine Beseitigungsanordnung nicht ergehen darf, wenn ein gleich wirksamer, weniger einschneidender Weg zur Herstellung rechtmäßiger Zustände zur Verfügung steht.

Begründet jahrelange Untätigkeit der Bauaufsichtsbehörde Vertrauensschutz für einen Schwarzbau?

Grundsätzlich nein.

Allein der Umstand, dass eine Bauaufsichtsbehörde längere Zeit nicht gegen eine rechtswidrige bauliche Anlage eingeschritten ist, begründet regelmäßig keinen Anspruch darauf, dass dies dauerhaft so bleibt.

Auch die bloße Kenntnis der Behörde vom rechtswidrigen Zustand genügt grundsätzlich nicht.

Ein schutzwürdiger Vertrauenstatbestand kann erst durch besondere zusätzliche Umstände entstehen, beispielsweise wenn die Behörde über bloßes Schweigen hinaus erkennbar den Eindruck vermittelt hat, sie werde den Zustand dauerhaft hinnehmen.

Gibt es einen Anspruch auf Gleichbehandlung mit anderen Schwarzbauten?

Es gibt keinen Anspruch auf „Gleichbehandlung im Unrecht“.

Ein Bauherr kann deshalb nicht allein mit dem Argument die Beseitigung seines rechtswidrigen Bauwerks verhindern, dass andere rechtswidrige Anlagen bislang geduldet werden.

Die Bauaufsichtsbehörde darf bei mehreren vergleichbaren Verstößen jedoch nicht willkürlich vorgehen.

Sie muss für ihre Auswahl ein nachvollziehbares Konzept beziehungsweise sachliche Kriterien zugrunde legen.

Zulässige Differenzierungskriterien können je nach Einzelfall beispielsweise sein:

• Schwere des Rechtsverstoßes,
• Größe und Auswirkungen der Anlage,
• Gefahrenlage,
• unterschiedliche Genehmigungsfähigkeit oder
• eine schrittweise systematische Aufarbeitung vergleichbarer Fälle.

Art. 3 Abs. 1 GG verbietet willkürliche Ungleichbehandlungen, verpflichtet die Behörde aber nicht dazu, rechtswidrige Zustände dauerhaft zu dulden.

Wann ist für eine Baubeseitigung eine Duldungsanordnung erforderlich?

Eine Beseitigungsanordnung kann nur vollzogen werden, wenn ihr keine selbstständigen Rechte Dritter entgegenstehen.

Ist beispielsweise

• der Adressat der Beseitigungsanordnung nicht alleiniger Eigentümer oder
• ein Mieter, Pächter, Miteigentümer oder sonstiger Berechtigter nicht zur Duldung des Rückbaus verpflichtet,

kann gegenüber diesem Dritten eine Duldungsanordnung erforderlich sein.

Sie beseitigt ein rechtliches Vollstreckungshindernis und verpflichtet den Betroffenen, die Durchführung der Beseitigungsmaßnahme zu dulden.

Ist eine Beseitigungsanordnung rechtswidrig, wenn eine notwendige Duldungsanordnung fehlt?

Nicht zwingend.

Das Fehlen einer gegenüber einem Dritten erforderlichen Duldungsanordnung betrifft grundsätzlich die Vollstreckbarkeit der Beseitigungsanordnung.

Die Ausgangsverfügung gegen den eigentlich Verantwortlichen wird deshalb nicht automatisch rechtswidrig.

Vor dem tatsächlichen Vollzug muss die Behörde jedoch sicherstellen, dass keine Rechte Dritter der Beseitigung entgegenstehen.

Was ist die Rechtsgrundlage einer Duldungsanordnung?

Nach der bayerischen verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung kann eine Duldungsanordnung im Zusammenhang mit einer Beseitigungsanordnung auf Art. 76 Satz 1 BayBO gestützt werden.

Die Verpflichtung, eine rechtmäßige Beseitigungsmaßnahme lediglich zu dulden, wird als gegenüber der eigentlichen Beseitigung weniger weitreichende Maßnahme angesehen.

Voraussetzung ist insbesondere, dass die Duldungsanordnung erforderlich ist, um ein rechtliches Vollzugshindernis zu beseitigen.

Muss eine Duldungsanordnung nur gegen einen Verantwortlichen im Sinne des Sicherheitsrechts ergehen?

Nicht zwingend.

Eine Duldungsanordnung dient gerade häufig dazu, Rechte eines Dritten zu überwinden, der selbst nicht für die Entstehung des baurechtswidrigen Zustands verantwortlich sein muss.

Beispielsweise kann ein Mieter zur Duldung eines rechtmäßigen Rückbaus verpflichtet werden, wenn sein Besitzrecht ansonsten der Vollstreckung entgegenstehen würde.

Die ursprüngliche Aussage, ein nicht verantwortlicher Mieter dürfe grundsätzlich nicht Adressat einer Duldungsanordnung sein, geht deshalb zu weit.

Die Auswahl des Adressaten und die Belastung eines nicht verantwortlichen Dritten müssen allerdings verhältnismäßig sein.

Nutzungsuntersagung

Genügt für eine Nutzungsuntersagung die formelle Illegalität?

Grundsätzlich ja.

Nach Art. 76 Satz 2 BayBO kann eine Nutzung untersagt werden, wenn eine Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt wird.

Nach gefestigter bayerischer Rechtsprechung genügt grundsätzlich bereits die formelle Illegalität, also insbesondere eine genehmigungspflichtige Nutzung ohne die erforderliche Genehmigung.

Die Nutzungsuntersagung soll gerade verhindern, dass das gesetzlich vorgeschriebene Genehmigungsverfahren umgangen wird.

Kann eine offensichtlich genehmigungsfähige Nutzung trotzdem untersagt werden?

Grundsätzlich nicht allein wegen der fehlenden Genehmigung.

Eine nur formell illegale Nutzung darf nach der Rechtsprechung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit grundsätzlich nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist.

Offensichtliche Genehmigungsfähigkeit liegt allerdings nur vor, wenn sich die materielle Zulässigkeit ohne eine ins Einzelne gehende Prüfung feststellen lässt.

Ein vollständiges Genehmigungsverfahren muss die Bauaufsichtsbehörde vor einer Nutzungsuntersagung nicht vorwegnehmen.

Ist die Genehmigungsfähigkeit zweifelhaft oder bedarf sie näherer rechtlicher oder tatsächlicher Prüfung, kann die Nutzung grundsätzlich bis zur Durchführung des Genehmigungsverfahrens untersagt werden.

Art. 76 Satz 3 BayBO erlaubt der Behörde außerdem, die Stellung eines Bauantrags zu verlangen.

Spielen die Interessen von Mietern bei einer Nutzungsuntersagung eine Rolle?

Ja, sie können im Rahmen der Verhältnismäßigkeit und der Auswahl des richtigen Adressaten erheblich sein.

Eine Nutzungsuntersagung kann beispielsweise besonders schwer wiegen, wenn Wohnraum betroffen ist und Bewohner ihre Wohnung räumen müssten.

Daraus folgt jedoch kein allgemeiner Rechtssatz, dass die Genehmigungsfähigkeit ausschließlich dann berücksichtigt werden müsse, wenn Mieter betroffen sind.

Die offensichtliche Genehmigungsfähigkeit ist allgemein ein Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit einer auf bloße formelle Illegalität gestützten Nutzungsuntersagung.

Wann ist eine Nutzungsänderung baurechtlich relevant?

Nicht jede tatsächliche Änderung der Nutzung eines Raums stellt bereits eine genehmigungspflichtige baurechtliche Nutzungsänderung dar.

Baurechtlich relevant wird eine Nutzungsänderung insbesondere dann, wenn die neue Nutzung gegenüber der bisherigen Nutzung andere oder weitergehende öffentlich-rechtliche Anforderungen auslösen kann.

Von Bedeutung können beispielsweise sein:

• Art der baulichen Nutzung,
• Gebietsverträglichkeit,
• Immissionen,
• Brandschutz,
• Stellplätze,
• Besucher- und Lieferverkehr oder
• sonstige bauordnungsrechtliche Anforderungen.

Die Umwandlung eines privaten Kinderzimmers in ein häusliches Arbeitszimmer ist deshalb regelmäßig anders zu beurteilen als beispielsweise die Umwandlung einer Wohnung in einen Gewerbebetrieb oder eines Ladens in eine Gaststätte.

Sonstiges

Bestehen bauaufsichtliche Befugnisse weiter, wenn für das Vorhaben ein anderes Gestattungsverfahren zuständig ist?

Das hängt von der gesetzlichen Zuständigkeits- und Konzentrationsregelung ab.

Art. 54 Abs. 2 BayBO verpflichtet die Bauaufsichtsbehörden zur Überwachung öffentlich-rechtlicher Vorschriften ausdrücklich nur, soweit nicht andere Behörden zuständig sind.

Ist aufgrund eines Fachgesetzes eine andere Behörde abschließend für bestimmte Anforderungen zuständig, darf nicht pauschal davon ausgegangen werden, dass die Bauaufsichtsbehörde deren Befugnisse übernimmt oder umgekehrt.

Bei Verfahren mit Konzentrationswirkung kann die zuständige Fachbehörde allerdings auch baurechtliche Anforderungen im Rahmen ihres eigenen Verfahrens berücksichtigen.

Welche Behörde anschließend zum Einschreiten befugt ist, richtet sich nach dem jeweiligen Fachrecht.

Hat ein Nachbar einen Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten?

Grundsätzlich zunächst nur auf ermessensfehlerfreie Entscheidung.

Voraussetzung ist, dass eine öffentlich-rechtliche Vorschrift verletzt wird, die zumindest auch dem Schutz des Nachbarn dient.

Selbst dann folgt daraus nicht automatisch ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme wie

• Baueinstellung,
• Nutzungsuntersagung oder
• Beseitigung.

Die Bauaufsichtsbehörde besitzt grundsätzlich Ermessen hinsichtlich

• des Ob des Einschreitens und
• der Art der einzusetzenden Maßnahme.

Ein Anspruch auf eine konkrete Maßnahme besteht erst bei einer entsprechenden Ermessensreduzierung auf Null.

Wann kann das Ermessen der Bauaufsicht zugunsten des Nachbarn auf Null reduziert sein?

Eine Ermessensreduzierung auf Null verlangt nach der Rechtsprechung grundsätzlich eine besonders gewichtige Beeinträchtigung der nachbarlichen Rechtsposition.

Regelmäßig ist zu fragen, ob

• die Beeinträchtigung einen erheblichen Grad erreicht,
• die Interessen des Nachbarn gegenüber den Interessen des Bauherrn deutlich überwiegen und
• andere zumutbare Möglichkeiten zur Abwehr der Beeinträchtigung fehlen.

Ein Anspruch auf Einschreiten kommt insbesondere bei einer unmittelbaren und anders nicht zu beseitigenden Gefahr für hochrangige Rechtsgüter wie Leben oder Gesundheit oder bei sonstigen unzumutbaren Belästigungen in Betracht.

Ein lediglich mehr als unerheblicher Verstoß genügt dagegen nicht automatisch.

Wann kann ein Nachbar im Eilverfahren bauaufsichtliches Einschreiten erreichen?

Bei einem verfahrensfreien oder genehmigungsfreigestellten Vorhaben kann der Nachbar vorläufigen Rechtsschutz insbesondere im Wege einer einstweiligen Anordnung nach § 123 VwGO beantragen.

Er muss dabei grundsätzlich

• einen Anordnungsanspruch und
• einen Anordnungsgrund

glaubhaft machen.

Für einen Anspruch auf eine konkrete bauaufsichtliche Maßnahme müssen grundsätzlich auch im Eilverfahren die materiellen Voraussetzungen eines solchen Anspruchs vorliegen.

Die pauschale Formel, es genügten bereits „ernstliche Zweifel“ an der Rechtmäßigkeit des Vorhabens und eine mehr als bagatellhafte Beeinträchtigung, ist deshalb zu weitgehend.

Bei einem Antrag auf bauaufsichtliche Baueinstellung oder Nutzungsuntersagung kommt es insbesondere darauf an, ob eine Verletzung nachbarschützender Rechte glaubhaft gemacht ist und ob sich das behördliche Ermessen auf das begehrte Einschreiten verdichtet hat.

Wie kann die Bauaufsichtsbehörde gegen ein Vorhaben vorgehen, das durch eine wirksame Baugenehmigung legalisiert ist?

Soweit die Baugenehmigung den beanstandeten Zustand verbindlich gestattet, steht ihre Legalisierungswirkung einem widersprechenden bauaufsichtlichen Einschreiten grundsätzlich entgegen.

Die Genehmigung muss dann zunächst aufgehoben oder anderweitig beseitigt werden.

War sie bereits bei ihrem Erlass rechtswidrig, kommt insbesondere eine Rücknahme nach Art. 48 BayVwVfG in Betracht.

Bei einer begünstigenden Baugenehmigung sind dabei insbesondere

• Vertrauensschutz,
• Ermessen,
• die Jahresfrist des Art. 48 Abs. 4 BayVwVfG und
• gegebenenfalls ein Ausgleich von Vermögensnachteilen nach Art. 48 Abs. 3 BayVwVfG

zu beachten.

Erst soweit die Genehmigungswirkung beseitigt ist oder der konkrete Rechtsverstoß von ihr überhaupt nicht erfasst wird, kann die Bauaufsichtsbehörde mit den dafür vorgesehenen bauaufsichtlichen Maßnahmen gegen den Zustand vorgehen.

Grundrechte und bauaufsichtliche Maßnahmen

Welche Grundrechte sind bei Baueinstellung, Nutzungsuntersagung und Beseitigung besonders relevant?

Bauaufsichtliche Maßnahmen greifen regelmäßig in das Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG ein.

Bei gewerblich genutzten Anlagen kann zusätzlich Art. 12 Abs. 1 GG berührt sein.

Bei Wohnnutzungen können je nach Fall außerdem weitere grundrechtlich geschützte Positionen eine Rolle spielen.

Die Behörde muss insbesondere

• eine tragfähige gesetzliche Grundlage besitzen,
• den maßgeblichen Sachverhalt ausreichend aufklären,
• das ihr eingeräumte Ermessen ordnungsgemäß ausüben und
• den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachten.

Besonders intensiv ist regelmäßig eine Beseitigungsanordnung, weil sie unmittelbar auf die vorhandene bauliche Substanz zugreift.

Wann wird ein Fehler bei einer bauaufsichtlichen Maßnahme verfassungsrechtlich relevant?

Nicht jeder Fehler bei der Anwendung der BayBO ist zugleich eine Grundrechtsverletzung.

Verfassungsrechtliche Bedeutung kann ein Fehler insbesondere gewinnen, wenn Behörden oder Gerichte

• Bedeutung und Tragweite des Eigentumsgrundrechts grundlegend verkennen,
• eine offensichtlich unverhältnismäßige Maßnahme bestätigen,
• vergleichbare Fälle ohne sachlichen Grund willkürlich unterschiedlich behandeln,
• effektiven Rechtsschutz nach Art. 19 Abs. 4 GG unvertretbar verkürzen oder
• entscheidungserhebliches Vorbringen unter Verletzung von Art. 103 Abs. 1 GG übergehen.

Eine Verfassungsbeschwerde ist jedoch keine zusätzliche baurechtliche Rechtsmittelinstanz. Grundsätzlich müssen zunächst die fachgerichtlichen Rechtsschutzmöglichkeiten ausgeschöpft werden.