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Was ist eine Veränderungssperre?
Die Veränderungssperre nach § 14 BauGB ist ein Instrument zur Sicherung der Bauleitplanung. Sie soll verhindern, dass während der Aufstellung eines Bebauungsplans Vorhaben verwirklicht oder Grundstücke wesentlich verändert werden, die die beabsichtigte Planung erschweren oder vereiteln könnten.
Voraussetzung ist zunächst, dass die Gemeinde einen Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst hat. Die Veränderungssperre wird anschließend nach § 16 BauGB von der Gemeinde als Satzung beschlossen.
Nach § 14 Abs. 1 BauGB kann sie insbesondere bewirken, dass
- Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt werden dürfen,
- bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen und
- erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen untersagt sind, soweit diese Veränderungen nicht ohnehin genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind.
Die Veränderungssperre ist damit kein ausnahmsloses Verbot jeglicher Veränderung. Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden beispielsweise nach § 14 Abs. 3 BauGB grundsätzlich nicht berührt. Gleiches gilt unter den gesetzlichen Voraussetzungen für bereits genehmigte oder schon vor Inkrafttreten zulässigerweise begonnene Vorhaben.
Kann trotz Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden?
Ja.
Nach § 14 Abs. 2 BauGB kann von einer Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen.
Über die Ausnahme entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.
Ob eine Ausnahme möglich ist, hängt deshalb von der konkreten Planung und davon ab, ob das gewünschte Vorhaben die mit der Veränderungssperre gesicherten Planungsziele beeinträchtigen würde.
Wie lange gilt eine Veränderungssperre?
Eine Veränderungssperre tritt nach § 17 Abs. 1 BauGB grundsätzlich nach zwei Jahren außer Kraft.
Die Gemeinde kann diese Frist zunächst um ein Jahr verlängern. Wenn besondere Umstände es erfordern, ist nach § 17 Abs. 2 BauGB eine weitere Verlängerung um höchstens ein Jahr möglich.
Damit ergibt sich grundsätzlich eine Dauer von bis zu vier Jahren.
Zu beachten ist allerdings, dass eine vorherige Zurückstellung eines Baugesuchs nach § 15 Abs. 1 BauGB auf die Zweijahresfrist angerechnet wird.
Außerdem kann eine außer Kraft getretene Veränderungssperre nach § 17 Abs. 3 BauGB unter bestimmten Voraussetzungen erneut beschlossen werden.
Wann endet eine Veränderungssperre vorzeitig?
Die Veränderungssperre ist nach § 17 Abs. 4 BauGB ganz oder teilweise vor Ablauf ihrer regulären Geltungsdauer außer Kraft zu setzen, sobald die Voraussetzungen für ihren Erlass weggefallen sind.
Sie tritt nach § 17 Abs. 5 BauGB außerdem in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit die Bauleitplanung rechtsverbindlich abgeschlossen ist.
Die Gemeinde darf eine Veränderungssperre daher nicht allein deshalb aufrechterhalten, um Bauvorhaben möglichst lange zu verhindern. Sie muss weiterhin der Sicherung einer konkreten Bauleitplanung dienen.
Kann eine lang andauernde Veränderungssperre einen Entschädigungsanspruch auslösen?
Ja.
Dauert eine Veränderungssperre länger als vier Jahre über den Zeitpunkt ihres Beginns oder der ersten Zurückstellung eines Baugesuchs hinaus, kann nach § 18 BauGB für dadurch entstandene Vermögensnachteile eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten sein.
Entschädigungspflichtig ist grundsätzlich die Gemeinde.
Was kann ein Grundstückseigentümer gegen eine Veränderungssperre unternehmen?
Eine Veränderungssperre muss nicht ohne Weiteres hingenommen werden.
Da sie nach § 16 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossen wird, kommt insbesondere eine gerichtliche Überprüfung im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens nach § 47 VwGO in Betracht.
Dabei kann unter anderem geprüft werden,
- ob überhaupt ein wirksamer Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan vorliegt,
- ob die künftige Planung bereits hinreichend konkretisiert ist,
- ob die Veränderungssperre tatsächlich der Sicherung dieser Planung dient,
- ob formelle Anforderungen eingehalten wurden und
- ob die Planung beziehungsweise die Veränderungssperre an sonstigen erheblichen Rechtsfehlern leidet.
Daneben kann im konkreten Fall eine Ausnahme nach § 14 Abs. 2 BauGB beantragt werden.
Welcher Rechtsschutz sinnvoll ist, hängt deshalb insbesondere davon ab, ob die Veränderungssperre selbst angegriffen oder lediglich ein bestimmtes Bauvorhaben trotz bestehender Veränderungssperre ermöglicht werden soll.
Was ist die Zurückstellung eines Baugesuchs nach § 15 BauGB?
Die Zurückstellung nach § 15 BauGB ist ebenfalls ein Instrument zur Sicherung der Bauleitplanung.
Sie betrifft jedoch – anders als die für einen Planbereich geltende Veränderungssperre – ein konkretes Vorhaben.
Wurde keine Veränderungssperre beschlossen, obwohl deren Voraussetzungen vorliegen, oder ist eine bereits beschlossene Veränderungssperre noch nicht in Kraft getreten, kann die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit eines Vorhabens aussetzen.
Voraussetzung ist, dass zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben
- unmöglich gemacht oder
- wesentlich erschwert
würde.
Wie lange kann ein Baugesuch zurückgestellt werden?
Die Entscheidung über das Baugesuch kann nach § 15 Abs. 1 BauGB grundsätzlich für bis zu zwölf Monate ausgesetzt werden.
Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Zurückstellung um höchstens ein weiteres Jahr verlängern.
Die Zurückstellung ist damit nicht lediglich ein beliebiges „Liegenlassen“ des Bauantrags. Sie setzt die gesetzlichen Voraussetzungen des § 15 BauGB voraus und muss durch eine entsprechende behördliche Entscheidung erfolgen.
Was passiert, wenn kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird?
Wird kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt, kann nach § 15 Abs. 1 BauGB auf Antrag der Gemeinde an die Stelle der Zurückstellung eine vorläufige Untersagung treten.
Das ist insbesondere bei Vorhaben von Bedeutung, für die aufgrund des Landesrechts kein klassisches Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird.
Die vorläufige Untersagung steht der Zurückstellung nach § 15 Abs. 1 BauGB grundsätzlich gleich.
Was ist der Unterschied zwischen Veränderungssperre und Zurückstellung?
Beide Instrumente dienen der Sicherung einer noch nicht abgeschlossenen Bauleitplanung, wirken aber unterschiedlich:
- Veränderungssperre (§ 14 BauGB): Sie wird von der Gemeinde als Satzung für den künftigen Planbereich beschlossen und wirkt grundsätzlich gegenüber allen von ihr erfassten Vorhaben.
- Zurückstellung (§ 15 BauGB): Sie betrifft ein konkretes Vorhaben und schiebt die Entscheidung über dessen Zulässigkeit zeitlich hinaus.
Die Zurückstellung kann insbesondere die Zeit überbrücken, bis eine Veränderungssperre in Kraft tritt.
Welche grundrechtliche Bedeutung haben Veränderungssperre und Zurückstellung?
Veränderungssperre und Zurückstellung können die Nutzung eines Grundstücks erheblich beschränken und berühren deshalb insbesondere die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG.
Das Eigentumsgrundrecht vermittelt allerdings keinen Anspruch darauf, ein Grundstück jederzeit nach den eigenen Vorstellungen bebauen zu dürfen. Das Bauplanungsrecht darf Inhalt und Schranken des Grundeigentums bestimmen.
Verfassungsrechtlich problematisch kann eine Plansicherungsmaßnahme insbesondere werden, wenn sie ohne tragfähige gesetzliche Voraussetzungen eingesetzt, unverhältnismäßig lange aufrechterhalten oder lediglich vorgeschoben wird, um ein unerwünschtes Bauvorhaben ohne hinreichend konkretisierte eigene Planung zu verhindern.
Nicht jeder Fehler bei der Anwendung der §§ 14 bis 18 BauGB ist jedoch zugleich eine Grundrechtsverletzung. Eine Verfassungsbeschwerde ist keine zusätzliche fachgerichtliche Instanz; grundsätzlich muss zunächst der verwaltungsgerichtliche Rechtsschutz ausgeschöpft werden.